房市跌價潮來了？為何專家搖頭「你根本買不到…」建商讓利4大操作手法曝

【文／李寧】房市近日屢傳建商「讓利」情況，房價將修正15至20％，甚至是新建案已購客收到建商退款，讓外界不禁疑惑，房市大降價的時代是否要來了？這樣的資訊是否真的符合市場現況？對此，有專家直言，買方切勿過度期待，「若想買在絕對低點，大概率你會是輸家！」另也有估價師揭露建商讓利背後的4大實況。

據六都民政局統計，今（2025）上半年建物買賣移轉棟數，總計10萬0202棟，年減幅度高達26.6%，房市似乎進入盤整期；對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌就指出，「六都買賣移轉棟數勉強達到10萬棟，全台全年買賣移轉棟數面臨28萬棟保衛戰。倘若下半年買氣未回升，全年成交量很有可能低於28萬棟。」

隨著房市走向冷清，近來市場陸續傳出新建案大幅降價、建商退款讓利的情況，讓購屋族不禁疑惑房價是否會繼續下探？撿便宜的時刻到了嗎？好宅攻略老編管清智直言，房市降價背後有其資金邏輯與市場運作機制，買賣家勿陷入恐慌或過度期待，讓市場走向極端的房價波動與流動性風險。

「15％是底線」專家：房價全面修正是不可能的

管清智說明現階段房市現況交易量低迷的關鍵原因，他表示，主因並非價格，而是政策限縮資金流入，央行未鬆綁、銀行資金未釋出，即便房價下修，買方仍難以依靠現金大量進場購屋，也因此，縱使氛圍轉為「買方市場」，大型建商仍多依成本結構與工程進度規劃價格，不可能輕率全面降價，頂多祭出些許優惠刺激買氣。

此情況「反映的是建商尊重市場機制，而非價格全面性鬆動。」

他也提及，市場普遍清楚「15％是建商價格底線」，一旦價格調降超過15％，將面臨已購戶違約風險，嚴重衝擊交屋秩序與資金回收。管清智認為，既然現況交易量低迷的關鍵在政策而不在房價，市場無法有效「以價換量」，因此「賣方房價一次出手調整15％以上，絕對不可能是全面性的。」

房價鬆動？建商讓利的4種把戲：

對於建商讓利、房價鬆動在市場傳得沸沸揚揚，高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，房屋降價一般來說分成4種——真降價、行銷降價、誤判形勢、嘗試水溫。

1.真降價：陳碧源說明，第一種情況是真降價，建商直接降價，而且是比區域市場低的破盤價。

2.行銷降價：至於行銷降價，陳碧源舉例，「明明是汐止就會說是近鄰南港生活圈，或者捷運站差一站，結果是安康生活圈比到十四張，但價格直接先對應南港，或是新店市區。又或開價比南港或新店市區或十四張低，可能和汐止或安康那邊單價差不多或高一點點，就說有便宜或有降價。」

3.誤判形勢：有建商在區域明擺著是50至60萬元的行情，硬是開出區域天價或突破天花板，陳碧源指出，「這種玩法，在房地產很熱很熱的時期，常常獲利頗豐，就是超額利潤的出現。但當房地產景氣在盤整或式微時，建商因誤判形勢或仍想嘗試突破天花板，就是可能變成踢到鐵板。」

4.嘗試水溫：陳碧源表示，這狀況很像誤判形勢，建商用幾戶來嘗試一下區域市場的水溫，開出創天價，以便後續該建案或其他建案的參考。這個參考是看區域市場上有沒有機會創價。

房市真出現逾15％跌幅怎麼辦？

倘若房市真出現超過15%的跌幅，市場將勢必出現劇烈反應，管清智指出，以建商端來說，建商多會減緩推案、緩建甚至停建，改以「以盤待變」策略消化庫存，「畢竟賠錢的生意絕對沒人做！」中古屋主則會視財務狀況決定售屋節奏，高槓桿族恐成賣壓來源，潛藏讓價空間。

不過，也只有在特定個案、特定條件下才有可能低於市價脫手，屬於「稀有物件」，一般市場難以複製。「中古屋成屋市場，虧錢的屋主他會賣嗎？若有，也是急用錢的稀有物件；若有，你也買不到，畢竟大部分的人沒有門路。」

管清智也坦言，對於剛性購屋族來說，從現在開始的未來一年半，市場將會有合理的價格，當前正是「買方市場」出手最好的時機，選擇性增加，也更有機會可以撿到便宜。但他提醒，「買在相對低點即是贏家，若要買在絕對低點，大概率你會是輸家！」