買房在「這類地區」悔一生！未來恐變負資產？台灣房市將走向二極化？

【文／李寧】近期有消息傳出，建商在中南部削價開戰，連帶與房市供需息息相關的空屋議題，受到外界關注，根據內政部日前公布的數據，2024下半年，全台低度使用住宅比率創下近6年新高，其中低度使用住宅比率高於20%的鄉鎮市區，更一口氣比前期增加11個。

放眼鄰近的日本，空屋早已成為社會問題，更演變成難賣難租的「負資產」，預估直接和間接造成的經濟損失，已經上看近4兆日圓，有日本案例在先，台灣的空屋，究竟會如何影響住房市場？

31鄉鎮市區 低度使用住宅率飆破20％

內政部在今年7月，公布2024下半年的低度使用（用電）住宅統計報告，內容顯示全國低度使用住宅比率來到9.79％，比上一期增加0.47個百分點，為近6年新高，細看縣市空屋分布，比率最高的前三個縣市分別為連江縣（17.39％）、金門縣（17.31％）、台東縣（15.37％），而低於全國水準的縣市，則分別為台北市（7.09%）、新北市（7.45%）、新竹市（7.97%）、台中市（9.09%）、桃園市（9.34%）及新竹縣（9.60%）。

值得留意的是2024下半年，低度使用住宅比率大於20％的鄉鎮市區，一共有31個，比2024上半年多出11個，且集中在較偏遠地區，此外空屋率還跟屋齡有關，5年以下的新屋，低度使用住宅比率在各屋齡居冠（22.91%），其次則是超過50年的老屋（12.54%），進一步跟前期比較能看出，屋齡愈老，低度使用住宅比率的增幅愈大，5年以下的新屋，低度使用住宅比率比前期少1.07個百分點，但50年以上老屋卻增加0.87個百分點。

台灣房市兩極化 偏鄉房產恐崩盤

雖然空屋率不能直接跟賣壓或房價畫上等號，但低度使用住宅比率過高仍有其原因，內政部列出可能因素，包括人口外移、房屋老舊、大量推案、大批投資客等待轉售獲利，以及多屋屋主閒置不願出租，全向科技房產中心總監陳傑鳴也提醒，以下3大特徵，往往暗示房產有淪為負資產的風險：

1. 人口持續外移，人口成長率為負值，且高齡人口比率較高。

2. 軟硬體條件偏弱，例如交通、產業發展不足，以及缺乏工作職缺，難以吸引自住剛需。

3. 部分地區遭到短線炒作，當買氣消退，便會出現較大幅度的價格修正。

知名房市部落客「老黃房市筆記」則認為，台灣房市未來很可能會呈現兩極化，他從數據面分析，空屋率高的縣市，大多集中在7都之外，至於7都之中空屋率較高的行政區，則是類似萬里、金山等蛋殼區。

「老黃房市筆記」指出，雖然台灣進入少子化時代，但並非所有縣市都在少子化，反而能提供高薪工作和豐富生活資源的地區，房價水漲船高，人口和資金的轉移，將使台灣房市「貴的越來越貴，便宜的越來越便宜」，位於偏鄉的房子，恐怕會因少子化崩盤。

日本案例 空屋淪為負資產

早已步入少子化的日本，空屋率創下歷史新高，根據總務省統計局5年一度的「住宅・土地統計調查」，截至2023年度，全國有約900萬戶空屋，空屋率達到13.8％，雙雙寫下紀錄，對此日本民間團體「全國空屋對策聯盟」估算，從2018年到2023年，5年之間增加的空屋，因周邊地價下跌等因素，造成約3.9兆日圓的經濟損失。

但換從新屋的角度，推案量大、點燈率低的「鬼城」似乎仍有翻身契機？馨傳不動產智庫執行長何世昌今年9月時發文指出，林口新市鎮、淡海新市鎮、三峽北大特區以及新莊頭前、副都心重劃區，統稱林淡三新，過往被視為下跌重災區，但如今林口房價比2012年要漲了66.6％，淡海新市鎮房價指數累積漲幅也有近44％，三峽則上漲62％，至於新莊副都心與頭前重劃區，2013年至今，累計漲幅僅有5.7％，雖然統計數據似乎並不亮眼，但如今預售屋的最高成交單價，已經出現7、8字頭。