公會龍頭柯俊吉：政策不明朗 高雄房市持續量縮價穩

在政策干擾之下，高雄房市全年低迷不振，高雄市不動產建築開發公會理事長柯俊吉8日表示，未來在金融環境持續審慎、貸款門檻提高、及中央政策尚未完全明朗之下，整體市況預期將呈現「量縮、價穩」的發展態勢，他認為，市場將逐步告別過往依賴大型題材，快速推升的階段，並回歸以基本面為主的理性調整格局。

柯俊吉指出，高雄房市受信用管制偏緊、銀行房貸審核標準提高及購屋資金成本上升影響，買方普遍採取觀望態度，預估2026年上半年成交量將維持低檔，市場氛圍偏向保守。

他說，雖然短期內難以期待明顯增溫，但，自住需求基礎穩健，使價格仍以平盤為主，若政策面未出現大幅調整，供給量較高區域，仍有可能出現溫和修正，但並不具備大幅下跌條件。

因此，2026年上半年，在緊縮的金融環境下，市場以觀望為主，貸款成數、房貸收支比等審核指標，持續偏高，使部分家庭延後入市，預售交屋潮也將造成短期心理壓力，致使整體量能維持低檔。

至於明年下半年，柯俊吉認為，如果南部科技產業、港區開發、及科學園區等投資持續推動，並維持就業穩定，加上主計總處推估2026年國內經濟成長率可達3.54%，加上選舉政策利多，剛性需求可望逐步回流。屆時，市場將呈現「緩步回穩、以自住為主」的態勢，但，並非快速反彈。

柯俊吉表示，2026年高雄房價走勢，將因地段與產品屬性，而呈現明顯差異，蛋黃區因生活機能成熟、供給有限，整體價格可望維持穩定，相對的，蛋白區與重劃區，因供給量高及買氣相對保守，可能出現有限度的價格修正。

在產品規畫上，2房、3房等小坪數產品，仍為市場需求核心，主要是因為總價可負擔、符合家庭結構變化，預期將持續支撐市場成交，但，大坪數與高總價住宅，則受限於貸款成數降低與自備款負擔加重，去化速度將相對緩慢。

不過，柯俊吉強調，高雄房市因產業投資穩定、自住需求具剛性，仍具備市場下檔支撐力道，有助於維持市場基本面穩定，畢竟，科技廊帶與南部科學園區持續擴建，帶動穩定就業需求，高雄房價相較於北部，擁有較佳購屋可負擔性，對首購族與年輕家庭具吸引力，而捷運延伸、車站周邊開發及港區再生等建設，逐步到位，陸續提升居住機能。

主要風險的第一個，則在融資環境緊縮、成本上升與高價交屋壓力，因為，房貸審核嚴格、房貸收支比偏高，壓縮購屋族進場能力，第二項風險則是，預售高總價產品交屋壓力增加，特別是總價跨越豪宅門檻的物件，買方需補足高額自備款，最後一項市場風險因素則是，營建成本受原物料與廢土管理政策影響持續上升，每坪成本可能再增加2到3 萬元，影響建商推案結構與售價策略。

柯俊吉表示，根據掌握的訊息，高雄建商在2026年，普遍將採取更為保守務實的推案節奏，以降低市場波動風險，推案重點將集中在總價可負擔的小坪數產品、調整付款條件、提升產品機能性以增加去化效率、聚焦需求穩定、生活機能完善的區域、加強財務控管，避免過度擴張，以便協助建商在盤整期，維持穩健營運。

他預期，2026年中央政策重點，將放在「維持房市穩定、不再加重管制、必要時微幅鬆綁」的基調，若有政策調整，將優先針對自住與首購族群，包括區分自住與投資性購屋的審核標準、適度提高首購族或青年貸款友善度、持續維持投資性買盤的審慎控管，在「不加重、不劇烈、以穩為主」原則之下，避免房市過度冰封，衝擊經濟發展。

整體而言，2026年高雄房市「不悲觀，也不過度樂觀」，市場將進入以自住需求主導的理性調整期，他說，成交量可能略微縮減，但在剛性需求及小宅支撐下，價格整體維持平穩，只是，供給量大的區域，可能出現輕幅修正，未來若信用管制更貼近自住族群需求，房市仍有機會在下半年醞釀溫和回穩的動能。

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