信用管制不鬆綁專家：建商面臨「十面埋伏」生存危機

王莫昀

2025年6月19日週四上午6:09

央行理監事會未鬆綁選擇性信用管制、不動產貸款集中度管制的閥門不開，房市面臨本世紀最大交屋潮的現在進行式之信用資源排擠，高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，下半年的房市很難有轉機。其中尤以準備交屋的買方，面對最新的限貸管制及銀行放款業務的緊縮，壓力最大，而建商經營、財務壓力會否形成系統性危機，則最值得注意。

黃舒衛分析，管制與市場的雙重絞殺、惡性循環，台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成「十面埋伏」的生存危機。包括：限縮購地貸款成數，建商只能轉進整合難、回收慢、門檻高的都更、危老、合建、聯開；18個月限期開工的硬規定，使小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難；土建融及餘屋利率差別定價，利息負擔翻倍；嚴控周轉金，影響原不受銀行法72-2的都更、危老前期整合意願；交屋潮搶食信用資源大餅；銷售不佳面臨抽銀根壓力；銀行雨天收傘，交屋貸款困難，消費糾紛多；餘屋貸款降至3成，加大財務壓力；囤房稅2.0使建商普遍必須承受高稅成本；最後則是川普2.0改變資金、產業布局方向，國內住宅買盤觀望、流失。

市場考驗建商財務能力，越來越多等著交屋的買方面臨斷頭厄運，而建商也被迫走上鋼索。黃舒衛建議在管制三指標都達標後，且管制作業、專案金檢越臻成熟之際，主管機關可思考鬆綁信用管制內容，以降低系統性風險的機率。

黃舒衛認為，相對於住宅市場，商用不動產從中美貿易戰到選擇性信用管制的「管住不管商」，或成開發商、投資人的新出口。即便川普2.0等等措施的不友善及不確定性，但對於AI產業鏈的持續投資，以及內需消費市場的需求仍強，預期在關稅協議明朗之後，還有擴大投資的機會，尤其台幣升值吸引台資回流，具穩定收益的商用不動產也大獲投資人青睞，市場展望保守但不悲觀。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察今年前5月的房市交易市況，六大都會區建物買賣移轉棟數較去年同期減少27.1％，交易量明顯下滑，加上房價已出現盤整、小幅修正，房市趨勢已扭轉向下，加上不動產貸款餘額年增率均續減緩，以及不動產貸款集中度也有下降趨勢，顯示第七波選擇性信用管制已發揮政策影響力。因此，央行沒有進一步干預，但也沒有放鬆管制，或許正是央行維持現行房市管制的主因。展望後市，房市欲大不易，未來仍需持續關注美國關稅政策對全球景氣與通膨的衝擊，以及地緣政治風險等不確定因素對國內房市的影響。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐金分析，央行管制不鬆綁，銀行放款將保持收束，受限於申貸不易，且新青安的利率優惠僅剩1年，即使是首購族，對房市也觀望卻步。即將辦理貸款的新案交屋族更是急得跳腳，在不得不貸的情況下，面對低成數、高利率的方案也只能接受，資金壓力比預期沉重。

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