多重因素衝擊房市 2025中市推案量大幅年減近三成

台中市不動產開發公會今（12）日舉辦「房地產市場回顧與展望」，針對2025年房市受利率高檔、限貸令、囤房稅2.0、新青安排擠效應與大量交屋潮衝擊等多重因素影響，導致台中2025年推案量大減近三成，2026年推案金額預估4,000億元。

公會並以「平」作為2026年房市關鍵字，期望房市朝著「平穩、平衡、平和」穩定軟著陸發展，同時呼籲建築同業安心勿躁進，平安度過景氣寒冬。

台中市不動產開發公會理事長謝麟兒指出，台中房市過去數年因熱絡而出現「搶地、搶建、搶購」的急速成長現象；然而面對景氣反轉，建築業應轉向「穩地、穩建、穩售」的健康節奏。他強調，市場的停滯並非保守或退縮，而是回到正常供需與常規速度，有助產業恢復平衡。

公會榮譽理事長林正雄則補充，2025年中古屋交易量年減三成、預售屋成交量更大幅縮減75％，反映市場買氣顯著降溫。他指出，2026年房市以「開平盤」為主，但挑戰仍大，不建議同業貿然增加推案或以降價策略搶市，而是應密切觀察明年選舉後政策走向，尤其關注第二戶貸款是否有鬆綁機會。

受到央行限貸令管制，建商紛紛延遲推案影響，根據台中市不動產開發公會統計，2025年台中市推案共1萬8,377戶，年減24.80％；總銷金額4,176.8億元，年減27.94％，創下近年來最大萎縮幅度。

謝麟兒指出，今年市場最大變數仍是金融管制，銀行嚴縮貸款、鑑價偏保守，使首購與換屋族需準備更高自備款，直接壓抑成交量。謝麟兒強調：「通膨、薪資追不上房價，是年輕人最大的困境。」在貸款成數下降下，購屋需求被迫延後，形成市場交易量萎縮的主因。

儘管短期承壓，謝麟兒認為資金仍會流向有價值區域，包括台積電中科1.4奈米最先進製程新廠啟動、雙巨蛋、北屯區漢神洲際與烏日高鐵特區「D-ONE第一大天地」兩大購物中心等百億重大建設推動，加上五年人口增加5.5萬，支撐台中自住需求，而科技族群、自住客成為購屋主力。

台中市不動產公會市場資訊委員會主委溫宗良表示，2026年蛋黃區以南台中13期、北台中14期為主，但房價不再創新高，每坪單價63至73萬為主流；七期、水湳經貿園區仍為品牌建商推案重點區域，每坪單價80萬元以上至破百萬為新豪宅定義門檻。至於海線地區則因供需問題，如沙鹿、梧棲、清水，2025年房價較2024年的高點回跌，投資客全面退場，首購客為剛性需求主力。

在房地合一稅調整、建築成本提高、利率高檔下，謝麟兒直言：「殺頭生意有人做、賠本生意沒人做。」成本墊高已是不可逆趨勢，餘屋貸款成數降至3成，加上房屋稅2.0提高持有成本，讓開發商利息負擔沈重。謝麟兒指出，中小型建商在限貸令與銷售率綁定下，資金流動性備受考驗，目前是業界最需警戒的風險。

因此公會提出三大建言：1.是面對政策因素的金融管制，包含金融管制、限制貸款，建議應採取「分區分級」而非一刀切，以蛋黃區、核心重劃區與郊區市場產品來說，本就房價結構不同，但現行政策卻採同一標準，導致使用者需求受限。

2.是針對購屋族應實施「彈性化利率補貼」。謝麟兒指出：「不是只有新青安需要補貼，部分首購、但不符合新青安資格的族群，也應納入支援範圍，按照購屋族條件調整，才能真正符合居住正義。」

3.是針對現行4,000萬元豪宅貸款門檻已10多年未調整，但10年來物價與購屋成本均大幅提升。以台中市來說，若家庭需要3房、4房甚至兩代同堂，都極易超過4,000萬元豪宅貸款門檻。謝麟兒統計，「隨10年來物價調整，計算最低3％通膨率，如今的合理門檻應往5,000萬元靠攏，才符合現代居住條件。」

最重要的一點，應是將建築業課徵的新增稅負如房地合一稅「專款專用」，用於協助首購族、換屋族群。謝麟兒強調，政府近年增加營建相關稅負，但應讓部分資金協助青年及首購族，例如提供短期週轉金、貸款補貼方案，回饋真正需要買房的家庭。

此外，受到人口老化、勞力短缺、ESG要求提高、成本攀升，加上更嚴格的耐震與節能規範，正讓建築業進入全面升級期。謝麟兒表示，政府應以彈性政策穩定產業與青年購屋需求，讓市場回到健康循環。

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