冰河期房市調查1／成交腰斬也跌不下？七都28大抗跌區驚人現形
十月下旬的平日午後，走在台中台灣大道四段上，一路漫步至安和路與福科路間，這裡過去是中科推案重點區域，街邊總是掛滿指標大案廣告看板。現在，區域內接待中心卻門可羅雀，空蕩蕩幾乎沒有客戶上門。來到台灣大道上，某建案近千坪豪華接待中心，記者在現場待了三小時，卻一組來人都沒有。
這和去年九月央行祭出第七波信用管制前，買房還得預約排隊的熱況完全是兩個世界，從業十多年的資深代銷老何透露，代銷業的慘況不只反映在現場來客，「一年前公司員工多達200人，因為業績太差，陸續已有50、60個人離開，辦公室主管也被調回現場賣房，沒辦法，為了生存，大家只能配合。」老何無奈地說。
冰河來襲 房市全面進入盤整期
台中的慘況絕不是個案，兩個數字可看出端倪。先是今年一到九月，六都買賣移轉棟數僅15萬棟出頭，較去年同期大減27.9％，創下8年來買氣最冷紀錄。再看到具有房市領頭羊地位的預售屋，最新八月份實價登錄揭露件數，全台僅2550筆，年減幅高達75％，是有紀錄以來最慘烈表現，對比去年每月平均大賣1.3萬件盛況，在在都宣告台灣房市全面進入冰河時期。
根據內政部資料統計，近年住宅使用執照戶數逐年攀升，從2021年的10萬戶左右，增加至2024年的近14萬戶，今年上半年又有近7萬戶的新成屋報到，總計近五年來，全台共有54.3萬戶的新成屋完工。另一方面，根據內政部統計，全台屋齡五年內新屋加上二手屋待售庫存量也逼近27萬戶的歷史高點。
對此，萬群地產董事長謝坤成巧妙以「堰塞湖」來形容當前房市困境。他認為，已完工的新成屋持續湧入市場，如水不斷注入湖中，但賣方因價格僵固出售困難、買方又受限貸影響，導致房屋銷售期大幅拉長，「自然一次大潰堤。」市場人士苦笑著對本刊說，「不管有得貸、沒得貸，都沒人敢買房了。」
不過，在房市冰河時期，市場也並非全面悲觀，《住展》觀察，除了在政府出手干預、史上最大交屋潮、買氣急凍三大利空因素下，房市仍然有剛性需求存在，有基本面支撐的區域，買氣雖然不能倖免於難，但價格支撐力道仍強大。
本刊委請永慶房產集團研究發展中心統計，首先，以七都「兩年內新成屋」作為觀察標的，原因是去年919後，新成屋因「剛完工、尚未經過多次轉手」，最能反映市場當下的真實價格與買氣；接著，針對信用管制前後11個月實價表現，進行價量分析。
根據統計後數據，《住展》盤點出七都28個房價抗跌行政區，這些行政區共同特點是，在交易量明顯縮水時，價格仍能撐住甚至上漲，顯示區域內賣方定價能力及剛性需求皆較強，同時也意味庫存風險上升且去化時間延長。
進一步放大至七都全區，《住展》邀請三位兼具市場實戰經驗與理論分析深度的專家──馨傳不動產智庫執行長何世昌、《好宅攻略》老編管清智，以及高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛共同解析。三方觀點交織，完整勾勒出七都房市的分化現象與未來走勢。
延伸閱讀》
冰河期來了，誰還撐得住？ 成交急凍、買氣崩跌《住展》盤點全台28個房價抗跌區
想買卻貸不到！自住買方的五道新關卡
從老公寓到小套房，銀行最怕的房子長什麼樣？ 四大房貸地雷與破解攻略一次看
冰河期房市調查2／台北穩、新北裂、桃園狂漲、新竹盤整：北台房市真實版圖曝光
冰河期房市調查3／台中兩極炸裂、台南全面停滯、高雄內穩外跌：中南部冰火線一次看懂
冰河期房市調查4／核心撐、外圍跌、買點浮現：專家揭冰河期最強進場時機
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan
相關內容
「讓利不是降價？」買方霧煞煞 賣厝阿明：換個說法的價格鬆動
房市轉冷，案場話術卻越來越熱。近期不少購屋族在房市社團提問：「讓利算不算降價？」起因是一名代銷人員強調「讓利是讓利、降價是降價，兩者完全不一樣」，讓不少民眾聽得一頭霧水。對此，市場第一線房仲私下直言，這其實是典型的房市語言遊戲，對買方來說，重點從來不在名詞，而是在「最後實際付多少錢」。
賣厝阿明 ・ 22 小時前 ・ 發表留言銷售天數破百日 中古屋議價空間擴大
房市急凍，影響中古屋銷況。據住商機構統計內部成交資料，2025年全台中古屋平均銷售天數已突破百日大關，達104.2天，比2024年多出17天，平均議價率擴大至16.7％，年增3.7個百分點，結構往買方市場傾斜。過去房市熱區「隨便賣、隨便賺」或「開價即成交價」的榮景不再，屋主恐得做好長期抗戰的心理準備。
工商時報 ・ 6 小時前 ・ 發表留言《傳產》銷售天數破百日 中古屋議價空間擴大
【時報-台北電】房市急凍，影響中古屋銷況。據住商機構統計內部成交資料，2025年全台中古屋平均銷售天數已突破百日大關，達104.2天，比2024年多出17天，平均議價率擴大至16.7％，年增3.7個百分點，結構往買方市場傾斜。過去房市熱區「隨便賣、隨便賺」或「開價即成交價」的榮景不再，屋主恐得做好長期抗戰的心理準備。 統計顯示，2025年新北、台中、台南三都中古屋平均銷售天數均已突破100天，台北、高雄也接近百天，六都中僅桃園還在85.9天，與2024年相較，雙北市均增加30天以上，桃園、台中增加20餘天。 相較於北台灣中古屋銷售天數拉長，雙北以外的議價率擴大的情形格外明顯。2024年時六都議價率約10％～13％，2025年則擴大至13％～18％，雙北以外四都均擴大逾3個百分點，台南更高達5.4個百分點，同樣開價千萬元的房屋銷售，在2025年晚一年銷售，成交價可能下跌30多萬元。 大家房屋企研室襄理賴志昶表示，2024下半年中央銀行祭出史上最嚴的信用管制措施，加上銀行放款水位緊縮，買方貸款難度增高，2025年房市進入盤整階段，在量縮格局下，全台物件銷售期拉長至破百日、議價空間擴大至15
時報資訊 ・ 2 小時前 ・ 發表留言
年收入不到百萬，六都、新竹還能買房嗎？房產達人張惠山：首購族重心得往中小總價產品靠攏
對許多年收入不到百萬的小資族來說，高房價早已成為心頭大石。近年六都與新竹房市熱度居高不下，尤其在限貸令與房貸利率上揚的背景下，「低薪族買房還有希望嗎？」成了近期網路社群與房市論壇熱議的焦點。
賣厝阿明 ・ 2 天前 ・ 3央行隱藏版報告解密 房市管制五年來「這」措施最有效
中央銀行在最新出爐的季刊裡，首度自行評價2020年以來房市管制的政策效果，具體結論為：第七波房市管制瞄準名下已有房、新增第一戶房貸「無寬限期」，及銀行自主對無寬限期的貸款調高利率為有效率的措施，不僅新增房貸減少4%至5%，房屋交易單價也大降約17%。
中時財經即時 ・ 11 小時前 ・ 發表留言《各報要聞》央行報告：打房收三大成效
【時報-台北電】中央銀行在最新出爐的季刊裡，首度自行評價2020年以來房市管制的政策效果，具體結論為：第七波房市管制瞄準名下已有房、新增第一戶房貸「無寬限期」，及銀行自主對無寬限期的貸款調高利率為有效率的措施，不僅新增房貸減少4％～5％，房屋交易單價也大降約17％。 央行近日於季刊發表「評估2020年以來我國相關健全房市措施的政策效果」報告，根據聯徵中心的個人房屋貸款資料，分析2020年以來央行實施的房市管制與2023年新青安貸款的效果。 央行得出三大重點，一是針對第二戶以上房貸的信用管制，確實能影響目標對象的借貸行為及所購置的房屋價格。第一波限制第三戶房貸成數的政策效果最顯著，貸款成數降低8.7個百分點，新增房貸額下降約21％～22％，且房屋購買價格下降，反映借款者轉向購買單價較低的房屋。 第三波針對特定地區第二戶房貸實施無寬限期的政策，通過提高每月還款壓力，讓新增房貸金額下降約4％～5％，房屋單價也大幅下降約17％，然而到了第五波，進一步調降特定地區第二戶房貸成數上限，由於第三波已對市場產生相當大的效果，這波政策的邊際效果相對較小。 二是新青安貸款對房貸市場產生顯著影響。不僅提高了
時報資訊 ・ 2 小時前 ・ 發表留言
央行報告：打房收三大成效
中央銀行在最新出爐的季刊裡，首度自行評價2020年以來房市管制的政策效果，具體結論為：第七波房市管制瞄準名下已有房、新增第一戶房貸「無寬限期」，及銀行自主對無寬限期的貸款調高利率為有效率的措施，不僅新增房貸減少4％～5％，房屋交易單價也大降約17％。
工商時報 ・ 6 小時前 ・ 發表留言
冰火兩樣情!台股飆上3萬1 房市卻是量縮盤整
[非凡新聞]記者貝庭,攝影張皓普台股持續創高，2026年開年以來已大漲超過2700點，穩站31000點，但股市火熱，房市卻降溫。專家指出，這波呈現「股動房不動」，房價僅凍漲或微幅修正。最新調查顯示買氣仍偏保守，不過北...
非凡新聞 ・ 1 天前 ・ 發表留言
屋主想賣房得等100天！雙北多賣一個月才能脫手
房市買氣明顯降溫，屋主恐怕得做好長期抗戰的心理準備。住商機構統計內部成交資料，2025年全台平均銷售天數已突破百日大關，來到104.2天；在議價率部分，全台平均議價率擴大至16.7%。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，2025年起房市進入盤整期，市場結構正式往買方市場傾斜。
Yahoo股市 ・ 19 小時前 ・ 發表留言行庫放水 新青安受理撥貸雙回溫
財政部20日公布2025年12月新青安統計，撥貸戶數與金額持續回暖，戶數增至4,443戶、撥貸金額364.71億元，都是2025年4月以來的高點；至於受理戶數與金額也同步增至4,360戶、346.87億元的近8個月和近7個月新高。
中時財經即時 ・ 1 天前 ・ 發表留言
科學園區宅等嘸人？「號稱上萬工程師搶買房...」內行人：多數AI廠區只剩荒草野狗｜房市觀點
「少子化危機」你一定聽過，甚至還可能讀過幾篇房子蓋這麼多，突然哪天少子化少到一個大家光繼承就不小心有一兩棟房子的臨界點到來時，房價就會就會因為過剩開始崩盤的文章。然後數據顯示台灣已經快要連續60個月「生不如死」，也就是死亡人數超過新生人口數了，這一切彷彿就在往你讀過「少子化房價崩」的論調推進。
Yahoo奇摩房地產編輯部 ・ 1 小時前 ・ 發表留言
台灣新生兒10年少一半！少子化將致房市崩盤？他嗆「別被單細胞邏輯綁架」
台灣少子化現象日益嚴峻，根據內政部最新公布人口統計速報，2025全年的新生兒數量，僅約為10年前的一半，創下歷史新低！面對少子化現象，網上掀起討論，有網友認為生育率銳減，將導致房屋供給過剩，有房產專家認為，人口變化對市場最直接的影響，在於鄉村房價跌，都市房價漲，另有知名房市部落客「老黃房市筆記」直言：「少子化導致房市崩盤？別被這種『單細胞邏輯』綁架了」。
Yahoo奇摩房地產編輯部 ・ 3 天前 ・ 128
〈房產〉議價率擴大至16.7% 買方市場來臨 房仲：全台賣屋天數均逾百日
房市買氣明顯降溫，屋主恐怕得做好長期抗戰的心理準備。房仲業者統計內部成交資料，2025 年全台平均銷售天數已突破 100 天大關，來到 104.2 天；在議價率部分，全台平均議價率擴大至 16.7%。
鉅亨網 ・ 19 小時前 ・ 發表留言《傳產》房市急凍！全台賣屋天數均破百日
【時報記者郭鴻慧台北報導】房市買氣明顯降溫，屋主恐怕得做好長期抗戰的心理準備。住商機構統計內部成交資料，2025年全台平均銷售天數已突破百日大關，來到104.2天；在議價率部分，全台平均議價率擴大至16.7%。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，2025年起房市進入盤整期，市場結構正式往買方市場傾斜。 住商機構觀察全台2025年成交資料發現，去年全台銷售天數平均增加17日，突破百日大關來到104.2日；而議價率則達16.7%，相較2024年增加3.7個百分點。賴志昶分析，自2024下半年起，央行祭出史上最嚴的信用管制措施，加上銀行放款水位緊縮，致使買方貸款難度增高，2025年市場觀望氣氛濃厚，房市正式進入盤整階段，過去房市熱區「隨便賣、隨便賺」或「開價即成交價」的榮景不再，市場結構已明顯轉向買方市場，在量縮格局下，全台物件銷售期拉長至破百日、議價空間擴大至15%以上，逐漸成全台通例。 觀察六都銷售天數，以雙北地區銷售天數增幅最為驚人，新北市2025年平均銷售天數達108.5日，較2024年大幅增加36.5日；台北市也從66.9日拉長至98.6日，銷售天數增加約31.7日。至於議價率方
時報資訊 ・ 17 小時前 ・ 發表留言財部評估六面向 定調新青安2.0
新青安7月底屆期，針對新青安2.0，財政部內部最新評估報告指出，將從房市供需、金融市場、民眾需求、新青安貸款成效、政府收支財源運用及公股銀行資金成本等六大面向評估，跨部會研議，協助房市及金融穩健發展。
工商時報 ・ 3 天前 ・ 發表留言《財政》財部評估六面向 定調新青安2.0
【時報-台北電】新青安7月底屆期，針對新青安2.0，財政部內部最新評估報告指出，將從房市供需、金融市場、民眾需求、新青安貸款成效、政府收支財源運用及公股銀行資金成本等六大面向評估，跨部會研議，協助房市及金融穩健發展。 財政部官員表示，新青安2.0正依行政院指示，設定更周延的條件及監管方式，會就青年居住正義給予不同考量，全面重新思考政策工具運用，檢討結果將報行政院核定後施行。 針對先前房市管制，財政部也尊重央行對選擇性信用管制政策的相關決議，目前對公股的政策指示，是強化建築貸款管控措施，避免資金流供建商囤地、養地，健全房地產市場，適時調整放款結構，優先承辦「首購」、「自住」、「已承諾」房貸，確保銀行信用資源用於民眾購屋自住。 至於房市交投冷清，個人房地合一稅稅收大受影響，2025年僅達成預算數的7成。財政部表示，2026年綜合所得稅及營利事業所得稅稅收預算案的房地合一所得稅，已參考相關影響因子合理編列，暫不考慮下修。 財政部指出，影響房地合一稅的因素眾多，如新制實施期間、房地產市場景氣與交易量及適用稅率高低，每年稅稅執行結果更和當年度房地產市場交易情形相關，將持續關注作為以後年度預算編列
時報資訊 ・ 3 天前 ・ 1
房市先行指標！淡水人口淨遷入近8千人奪全台之冠
人口流向一向被視為房市發展的先行指標，根據內政部戶政司最新統計資料顯示，114年全台淨遷徙人口數最多的行政區，由新北市淡水區以7,996人居冠，從縣市分布來看，前十名行政區中，新北市、桃園市與台中市包辦所有名額，其中，新北市一口氣拿下淡水區、汐止區、林口區、土城區四席，桃園市則由中壢區、龜山區、桃園區進榜，台中市則以北屯、梧棲、太平等區表現亮眼。
Yahoo股市 ・ 2 天前 ・ 發表留言投行：疲弱房市 陸經濟成長變數
大陸統計局19日公布2025年GDP年增5％，成功達成目標。展望2026年，多家投行普遍認為，疲弱房市仍是拖累經濟增長的變數，但負面影響將逐年減弱。
工商時報 ・ 2 天前 ・ 1
台糖長榮酒店攜手「穀粒禾禾」 舉辦週三公益日
台糖長榮酒店長期作公益不落人後，酒店內的吃遍天下自助餐廳，持續舉辦「週三公益日」活動；去（2025）年下半年為社團法人臺南市社區照顧協會募資達18萬元經費，幫助其服務據點「長樂學堂」中的失智長輩，安排交通接送和課程開發，打造健全多功的日照環境，建立有愛受關懷的復能之路。
中時財經即時 ・ 11 小時前 ・ 發表留言
總預算八度被擋 卓揆向立法院宣戰：來辯論！由全民當裁判公決
總預算20日第八度在立法院程序委員會遭擋下，政府新年難施展拳腳，行政院長卓榮泰21日決定向國會宣戰，提出對於總預算全案3兆350億元規模，來進行辯論，由全民當裁判公決。
中時財經即時 ・ 19 小時前 ・ 發表留言