【爆詐房市】你家陽台補登了嗎？ 40年以上未補登老屋 成投資客眼中知情不報的肥羊

房市交易陷阱重重，從冷凍行銷、實價登錄造假，到老屋陽臺補登等詐騙手法層出不窮；法拍屋、低價屋雖具吸引力，但暗藏代償金騙局及投客風險。租屋市場同樣危機四伏，預付訂金陷阱特別針對首次租屋者與學生。即便是都更整合，建商也可能成為詐騙目標或因財務問題倒閉。本期好宅報報曝光房市詐騙手法，教你提高警覺，深入了解交易細節，避免落入陷阱。

【文／Angela】全台屋齡超過40年的老屋多達313萬戶，老房子除了有都更價值者，特別容易受到投資客或建商青睞外，還有一種物件也備受投資客喜愛，也就是陽台、公設未補登物件，一旦屋主傻傻售屋，以台北市均價64萬元計算，一轉手，現賺5坪陽台補登價差就多達300萬元，使房子價值遭嚴重低估，成為知情不報的欺騙手法。

老公寓補登陽台 身價瞬間增百萬

民眾售屋前，快看看你家老屋的陽台、公設是否有補登，以免平白無故損失數十萬至數百萬，肥了有心撿便宜的投資客。永慶房屋經紀人林彥廷表示，近期協助一名台北市大安區屋主完成陽台、公設補登，「屋主的房屋完成補登後增加8坪公設，大安區房屋單價動輒上看百萬元，以總價5000萬元的房子來說，完成陽台坪數補登瞬間身價增加數百萬元，值得屋主專程從日本飛回台灣處理。」

國內早期建築法規無規範附屬建物項目，導致許多早期房屋辦理第一次建物登記時，陽台、屋突、防空避難室、配電室、停車空間等公設都未登記。林彥廷表示，1982年成為建築法規是否有陽台登記的分水嶺，在此之前，建築法規以建物四面牆壁為界，造成陽台、公設常被忽略登記，1982年建物測量辦法上路後，前述空間皆可納入登記項目，民眾房屋若尚未登記者，則可依法補登。

事實上，正因為有不少老人家因不懂或不知道，在售屋時，若未先完成陽台、公設補登，很可能少賣坪數，導致權益受選。「基本上屋齡40年以上的屋主，都應該合理懷疑是否有做陽台、公設補登。」林彥廷在實務上發現，許多民眾若是繼成長輩或家族房產，若交易時房仲無誠實告知，最容易成為權益受損的死角，也讓投機客有機可乘。

公設補登較麻煩 需全棟住戶同意

「有些投資客會特別鎖定陽台、公設未補登的房子購買，聯合房仲一起隱瞞，以台北市高房價地區來說，3～5坪補公設或陽台價差，等於輕輕鬆鬆轉手現賺百萬元。」林彥廷提醒，補登陽台的流程並不困難，屋齡超過40年以上，且屋內有陽台者，可委託代書或房仲銷售人員向各縣市工務局申請「竣工平面圖與位置配置圖」，藉此確認建物上是否有登記「陽台」字樣，若有可直接向地政事務所申請補登，若無則在工務局申請加註，會派員實地勘查與測量，再送地政事務所辦理陽台補登。

反觀，公設補登記因牽涉全體共同使用者的權益，登記上較複雜，不像陽台補登記只要個人提出申請即可，甚至早期的公寓因屬於同一張建築執照，且上下樓層面積相同，若上下樓層中有其中一戶補登記陽台，上下樓層戶也都可按圖索驥比照辦理，林彥廷補充，民眾可先調閱申請補登標的的垂直上下樓層謄本，若鄰居已申請，則可選擇直接附上已補登過的謄本送地政事務所辦理補登，不用再調閱其他圖面，省下作業時間。

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