買房穩賺不賠？房價狂漲下的「真實案例」…一文看屋主易賠售的3種狀況

【文／李寧】近年來台灣房價連年上漲，但在房屋市場中還是有人賠錢！究竟有哪些行為會讓你買房子賠錢？會賠錢的區域又有什麼特徵？本篇就來盤點在房地產交易中可能會踩雷的狀況。

全台房價驚驚漲，還有人賣房會賠錢的嗎？事實上還是有的，《樂居》創辦人李奕農舉2個實際案例，首先是位在台北市中正區的中大坪數社區「非非想」，2024年1月有高樓層2戶同時出售，兩戶含車位分別為82坪及76坪，合計158坪，交易總價分別為8174、7686萬元。對比8年多前買進的價格，分別賠售814萬、1382萬元，總計虧損達2196萬元。

另一案例則同樣位在北市中正區，為博愛特區的頂級豪宅「松濤苑」，2014年一名以4.52億元購入一戶，卻在2024年4月刊登求售，開價4億2880萬元，等同於直接認賠2320萬元殺出。

或許有人會認為，上述兩大建案皆為大坪數、高總價的產品，賠錢並不意外，不過，李奕農表示，在2016年至2020年某重劃區一共有290筆的再轉手交易，其中，「有223筆是賠錢的，5年間的轉手有77%都在賠錢。」

房市80/20法則真的存在？

從《樂居》統計近10年以來有買房的客戶，轉手後有賺錢的筆數，達到30.7萬筆，而賠錢的有約4.3萬筆。李奕農指出，整體來看，買房子會賠錢的比例平均是12.3%。從統計上可以看出，房地產的「八二法則」（ 又稱80/20法則）是存在的，你只要敢買房，有8成以上的機率是賺錢的。

馨傳不動產智庫執行長何世昌也認為，房地產長期是低風險、低波動的標的，因此房地產買賣往往賺多賠少，大致符合「八二法則」，8成的人獲利、2成的人賠錢，只要中長線持有，賠錢的機率並不大，「特別是自住的獲利機率，通常會高於短進短出的投機客，因為自住客持有時間普遍較長，不受短期波動影響，房價隨著經濟成長與通膨扶搖而上，想要賠錢也不容易。」

不過，李奕農提醒，一旦賣房的時機點有沒有抓好，也會造成勝率的差異。

容易賠錢賣屋的「3大特徵」

該如何避免成為「賠錢的20%」呢？李奕農分析3種特徵的賠售機率相對較高。

1.房市景氣高峰時的推案

李奕農指出，當推案期是在房市高點，入手的價格通常都會偏高，一旦景氣出現反轉趨勢，產生賠售的機率就會變高。

2.投資客比例高的物件

不少大基地、戶數多的建案，會吸引許多投資客進場獵屋，因此在銷售期間都很熱銷，不過，李奕農表示，問題正是有很大的比例是投資客進場購買，盼能轉手獲利。

他直言，「如果買這個社區的人都是這樣想，再拿出來賣的人就會很多，即使房子不錯，房價也漲不上去，景氣只要一轉差，拋售的人會更多，所以造成很多的賠售。」

3.屋主持有時間不長

李奕農指出，當屋主沒有足夠耐心，等不到房價漲回來就賣掉才會虧損，以他的經驗為「大部份都是持有5年內的短期交易」，容易出現賠售風險。

「人多的地方不要去！」若想要成為「八二法則」中那8成獲利的人，李奕農強調，「買在成交量低的時間、持有時間久、不要一窩蜂的跟買」，這些才是買房能賺大錢的原因。

徐佳馨認為，有4種狀況可能會讓你買房賠錢，「當初買太貴」、「卡到選擇性信用管制」「產品非市場主流，總價太高」、「自身財務問題」，依照目前經驗，買在2013~2015年高峰， 又買錯區域的民眾，經過10年，現在可能才差不多解套，而在2024年最高點買屋的民眾，「就看個人八字了。」

說到底，就是銀行不借錢的問題，現在銀行房貸是「首購開綠燈，換屋開黃燈，多屋開紅燈」，坪數太大或坪數太小的非主流產品，問題都會比較大，尤其是大坪數產品，曾遇到買了總價相對高的房屋，加上裝潢，價格恰好卡到豪宅門檻，貸款成數銳減，轉手不容易，3房以上產品多是換屋族購屋，貸款也比較不容易，小坪數房屋只要地段不要太差，問題比較不大。