囤房稅2.0房東兩招省稅！每月每屋「少報1.5萬稅金」、稅率砍半…期限、條件一次看
【文／李寧】綜合所得稅即將於5月開始申報，而財政部自2024年7月1日起實施的「房屋稅差別稅率新制（囤房稅2.0／房屋稅2.0）」也將在5月開徵！對此，國稅局特別提醒全台包租公，隨著新制上路，持有「非自住住家用房屋」的納稅義務人，將依其全國總持有戶數適用差別稅率2％至4.8％，但若房東願意將空屋出租，且申報租賃所得達當地租金標準，不僅能適用較低稅率，每月每屋還能申報1.5萬元的租金免稅額。想要節稅的房東得要把握時間申請囉！
囤房稅2.0》房東省稅訣竅
採較低稅率、每月每屋「少報1.5萬稅金」
自去（2024）年開始實施的「囤房稅2.0」，將於2025年5月首次以新稅制課徵房屋稅。
房屋稅新制是什麼？房屋稅是針對房屋所有人，於持有房屋期間所課徵的財產稅。其中，2.0新制稅率從原先的1.5%～3.6%上調至2%～4.8%，並加重多屋族稅金。因此，對於擁有多間房屋的包租公來說，恐讓應納房屋稅暴增。
是否有其他方式可以降稅？財稅局分析有3種節稅方式：
1.出租申報租賃所得達租金標準：稅率1.5%～2.4%
2.配合政府政策成為公益出租人：稅率1.2%；15000元租稅優惠
3.參與社會住宅包租代管：稅率1.2%；15000元租稅優惠；必要費用扣除率60%
先從第1項來看，財稅局說明，所謂出租申報所得達租金標準，指的是出租當年度租金達財政部公告年度「房屋及土地之當地一般租金標準」，房屋稅即可適用較低稅率1.5％~2.4％。
以2023年度房屋租金標準為例，屏東縣房屋租金標準為房屋評定現值的17%，假設老陳持有屏東縣房屋，其房屋評定現值為100萬元，某甲於5月申報綜合所得稅時，須申報年度租金所得達17萬元以上，房屋稅即可適用較低稅率1.5%～2.4%。
而綜合所得稅部分，中信房屋研展室副理莊思敏指出，綜合所得稅的申報方式分為「列舉扣除」與「不列舉直接扣除必要費用」兩種，房東可根據自身情況選擇較有利的方式申報租金收入所得。若選擇「列舉扣除」，房東需提供房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅、財產保險費、房貸利息等相關證明文件，並以此扣除必要費用後申報剩餘金額；若選擇「不列舉直接扣除必要費用」，則無需提供證明文件，可直接將租金收入的43%作為必要費用扣除，並申報剩餘的57%金額。
至於第2種節稅方式，台中市政府地方稅務局指出，民眾如有空置房屋，可將房屋出租給經濟或社會弱勢者，經主管機關認定成為「公益出租人」，即可享有房屋稅比照自住住家用稅率1.2%課徵，及每屋每月租金收入最高15,000元免納綜合所得稅等租稅優惠。
若是進一步參加社會住宅包租代管，能享有更多的稅負優惠，財政部高雄國稅局補充，依《住宅法》第23條規定，多屋族若願意配合主管機關或民間興辦社會住宅，將房屋出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長照服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用，每屋每月租金收入最高15,000元就免納綜合所得稅等租稅優惠！
國稅局也表示，應課稅租金收入未能檢附必要損耗及費用之單據者，可減除按應課稅租金收入60%計算必要損耗及費用後之餘額，申報租賃所得。
舉例試算：
老王將房屋經由租屋服務業者媒合及代為管理，自2024年1月起作為社會住宅出租，每月租金收入20,000元。
扣除每月租金免課稅限額15,000元之優惠後，全年度綜合所得稅應課稅之租金收入為60,000元〔（20,000元-15,000元）×12月〕。
如果無法提供可扣減的必要損耗及費用單據，則按應課稅租金收入60,000元之60%計算可減除之必要損耗及費用為36,000元（60,000元×60%）。
因此，老王申報113年度租賃所得為24,000元（60,000元-36,000元）。”
囤房稅2.0》房東省稅期限
儘管囤房稅2.0已上路逾半年，但仍有不少房東對於稅務或報稅期限不熟悉；財稅局特別提醒，想要採用較低稅率以及租稅優惠的房東，記得要在房屋稅開徵40日前（即3月22日，2025年因適逢假日遞延至3月24日）向房屋所在地稽徵機關申報，同時於5月申報綜合所得稅，才能於當期適用較低稅率課徵房屋稅。
此外，符合《住宅法》第23條規定的房東，因享有租稅優惠，在申報綜合所得稅的時候就要特別留意租賃所得計算，以維謢自身權益。
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