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【退休攻房戰】爸爸想「婚前贈房」又怕落外人手 這招有條件贈與 不怕老後被丟包｜好宅報報
台灣邁入高齡社會，困擾老年退休族的不只是「博愛座」爭議，更得想著如何安度餘生、又能擁抱兒女圍繞，生前財產規劃是一門大學問。本期「好宅報報」找出多個退休族案例，分享財產分配經驗、避開房產詐騙，甚至與肖貪子女「交手」的故事，讓你有所防備，不致成為悲慘的「下流老人」。
【文／連珠君】房價高高掛，做父母的總是擔心兒女買房壓力大，或是想生前做好財產分配，想把房屋贈與給子女，卻又擔心子女把房屋賣掉，日後不孝順父母。吳先生就有這樣的煩惱，想在兒子結婚前將房屋給他，作為婚前財產，萬一兒子跟媳婦離婚，媳婦才不會分走財產，又擔心兒子戀愛腦把房屋贈與給媳婦或是賣掉，感到十分苦惱。
贈與房產 怕子女未盡扶養責
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，父母把房屋給子女，若擔心子女不孝，最常見是做附條件的贈與，依據《民法》412條，贈與附有負擔者，如贈與人已給付而受贈人不屢行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。
也就是說贈與房產給子女，但要求小孩要盡到扶養義務，或約定給長輩居住到終老，避免子女出售房屋，趕走長輩，但這種方式比較麻煩，贈與契約並沒有強制力，必須要透過訴訟才能保全權利，不僅麻煩，還要給付一筆不小的律師費。
因此，最優先建議用父母採用「自益信託」的方式，房屋不管用買賣或贈與的方式給子女後，同時辦理信託回來給父母，最常發生在贈與子女店面，父母將店面過戶給子女，租金收入歸給父母使用，優點是信託沒有解除之前，子女沒有把房屋賣掉的權力，父母既可以在生前作財產分配，又不至於沒有收入支付生活開銷。
不過信託關係，在父母或子女任何一方死亡時就會中止，曾發生有父母將房屋贈與給兒子，但兒子不幸身亡，媳婦為當然繼承人，如果有生小孩，房屋就由媳婦跟孫子繼承後，父母完全拿不回來，同時因信託關係中止，頓失租金收入來源。
子債還不還 信託時間是關鍵
陳俊宏表示，信託很難避免上述情形，除非信託有約定就算兒子死亡，媳婦繼承房產，信託關係還是繼續存在，否則媳婦繼承了房屋，就能自由處分房屋。另外，信託財產還有不得強制執行的優點，可防止子女在外面有債務，被法院強制拍賣房屋的問題，但也有例外情形，若債權關係發生在信託發生之前，為避免債務人利用信託躲避債務，債權人得強制執行信託財產。
假設父母將房產過戶給兒子後，沒有馬上信託，兒子在外欠下債務，房屋才作信託，債權人主張，是因為知道兒子有房屋，有房屋這個擔保品，才願意借錢給他， 債務發生在兒子取得房屋後、信託關係成立之前，債權人可申請法院強制執行，因此，建議信託應在將房屋過戶給子女的同時辦理，才不會發生此等問題。
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