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【房知識】房地合一懶人包！賣房賠錢記得申報，「自住」跟你想的不一樣？多數人賣房卡在這點被討上百萬
房地合一稅 105年1月1日以後取得的房產，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，課徵交易所得稅。
【文／葉一秋】房地合一稅上路超過10年，但房地產相關稅負太多，不同稅負自住設籍條件不一樣，許多民眾並不清楚，售屋時才發現不符合自住條件，得多給付上百萬元的稅費，相當可惜。專家表示，以往家長為學區設籍，經常忘記舊屋要保留1人戶籍，近期則因民法規定成年下修到18歲，子女因成年導致房屋不符合自住條件，尚失房地合一稅自住優惠。
房地合一稅自105年1月1日上路之後，民眾售屋所得課稅分為舊制及新制，舊制為財產交易所得稅，售屋獲利每年5月併入綜合所得稅申報，新制為房地合一稅，適用在105年1月1日後取得的房屋，出售時計算房屋、土地實際獲利，減除已課徵土地增值稅的土地漲價數額後，就剩餘部分課徵所得稅，有獲利才需要繳稅，但不管賺錢還是賠錢，都需在所有權移轉登記日之次日起算30日內申報。
房地合一稅｜3條件享自住稅率優惠
而自住民眾只要符合3個條件，就能享有自住稅率優惠，首先是設籍要件，有個人、配偶或未成年子女有戶籍，第2是時間，要居住在該房屋連續滿6年，第3是用途，房屋於出售前6年內，無出租、供營業或執行業務使用，就能享有稅率僅10%及400萬元免稅額，不過6年內僅能減免1次，也就是個人、配偶及未成年子女於出售前6年皆未曾適用過該自住優惠。
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，新制與舊制除課稅標準不同外，自住優惠條件也不大相同，首先是自住設籍的成員不同，新制房地合一稅規定設籍為本人、配偶及未成年子女，舊制財產交易所得稅除了本人、配偶以外，還可以是直系親屬設籍，也就是爸爸、媽媽、爺爺、奶奶、阿公、阿嬤、子女等都可以是設籍人。
房地合一稅｜學區設籍兒女年紀有BUG
以往父母為了子女學區，將戶籍遷至心儀學區內，經常忘記保留1個人在原屋內，導致自住設籍中斷，近期則因民法去年將成年年紀降至18歲，發生不少因未成年子女滿18歲成年，設籍的房屋因此不符合自住要件，出售才發現不符合自住，得多給付上百萬元的房地合一稅。
為遏止投資客短期交易炒作，政府110年7月1日起改版，實施房地合一稅2.0，修法重點在打期短期炒作獲利者，一般自住長期持有的自住族並不受影響，其重點如下：
1.拉長「短期交期」重稅期：
持有2年內出售課徵45%，持有逾2年、未滿5年稅率35%
個人 | 持有期間 | 適用稅率 |
境內 | 2年內 | 45% |
超過2年未滿5年 | 35% | |
超過5年未滿10年 | 20% | |
超過10年 | 15% | |
非境內 | 2年以內 | 45% |
超過2年 | 35% |
2.法人比照個人課稅
法人 | 持有期間 | 適用稅率 |
境內 | 2年內 | 45% |
超過2年未滿5年 | 35% | |
超過5年 | 20% | |
非境內 | 2年以內 | 45% |
超過2年 | 35% | |
申報方式 | 分開計稅，合併申報 | |
3.土地漲價總數額設減除上限：
避免民眾高報土地移轉現值，來墊高土地漲價總數額，來減少交易所得。
減除上限=交易當年度高告土地現值-前次移轉現值
【房地合一常見QA】
Q.房地合一稅實施日期?
A.105年1月1日以後取得的房地，均適用房地合一稅。
Q.房地合一稅申報時間?
A.房地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內。
Q.房地合一稅自住條件、優惠為何？
A.自住房地持有並設籍連續滿6年，無出租、供營業或執行業務使用，有400萬元的免稅額，超過部分按最低稅率10%課徵，自住條件為本人、配偶及未成年子女設籍，另要注意，6年內僅能減免1次。
Q.賠錢要申報房地合一稅嗎?
A.不管賺錢或賠錢都要申報房地合一稅。
Q.購買預售屋至成屋出售，持有期間可否合併計算？
A.不可，預售屋與成屋為不同交易標的，成屋以取得所有權登記日為取得日，並以取得日起計算至交易日為
持有期間。
Q.房地合一稅有哪些可做為成本提列？
A.規費、代書費、仲介費、契稅、印花稅、履保費、公證費、房屋裝潢費等，其中房屋裝潢費並非全數認列，需要是固定裝潢，如木作、泥作等可以認列，系統櫃、冷氣、家具、廚具等都無法認列，如果無法提列相關費用證明，得以成交價額3%計算，最高30萬元為限。
Q.若因調職、非自願離職而出售持有不到5年的自用房屋，也要課徵35~45%的房地合一稅嗎？
A.不用，有7種屬於「非自願性交易房地」，出售持有不到5年房地，得適用20%稅率。
因調職或符合法規所定非自願離職情事。
遭他人越界建屋。
依法遭強制執行。
因重大疾病或意外需支付醫藥費。
取得通常保護令為躲避家暴相對人。
未經同意遭他共有人出售共有部分房地。
無力清償繼承房地所擔保之金融機構抵押貸款。
