2025南港預售一案打天下！房價全被「這政策」鎖死 建商開價想放軟也難 專家：想砍價盧久了可能有機會
【文／葉一秋】農曆年節過後，隨即而來的就是房地產329檔期，市場多預期推案量銳減，但根據住展雜誌統計，北台灣推案量不減反增，來到約3339.3億元，再創史上新高，主要是有台北市南港千億大案拉抬，較去年同期略為增長約251.9億元；價格方面尚無鬆動情況。專家指出，雖然市場上負面消息不少，政府限制房貸政策不變，但市場游資仍多，加上預售屋不得轉讓政策，鎖死賣壓，導致新建案降價的空間並不大。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，今年329檔期並不如大家所預期的推案量縮，主要是因為一些建案去年接待中心都已經蓋好了，劍在弦上，不得不推，尤其台北市南港超級千億大案「南港國際台鐵調車場案」推出，單一建案就佔北台灣1／3的案量，撐起今年329檔期一片天。
不過跟去年329推案屬性不同，去年雖然百億大案不多，但30億元以上、50~100億元的大案並不少，可說是百花齊放，今年大案雖有但不多，幾乎都是小案，若少了南港千億大案拉抬，今年329檔期確實跟市場預期一樣，比去年減少1／3案量，會是比較冷清的狀態。
而這一波大案推案後，接下來狀況較不明朗，雖然依舊有大案從去年開始就一直未推出，今年是否推案，還未可知，因此，即使今年329檔期呈現量增的狀態，依舊無法樂觀看待接下的市場。陳炳辰表示，近期房市感覺在低檔盤旋，但難以下探，甚至一些市區建案出現買氣，清一色為低總價小宅產品，只要房價略低於市價，就能引發買氣，但大坪數產品銷售狀況仍然慘淡。
為何今年329降價機會不大？「沒賣壓，籌碼都被鎖死了！」
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，近期新建案以雙北表現較佳，中南部表現較為慘淡，高雄有微幅回溫，推測可能與台積電P1點燈有關，但回溫幅度並不大。價格部分，新建案降價的機會不大，不過「價格是談出來的，多去看房子、多議價，盧久了可能有機會。」
為什麼降價機會不大？何世昌直言，「沒賣壓，籌碼都被鎖死了！」2023年7月實施平均地權條例，政府明令預售屋禁止換約轉讓，而光是2024年1~11月，預售屋成交量就高達123,220件，「只要丟30％出來就爆了」。
創意家行銷副總經理柯仲武表示，房地產從去年下半年8~9月開始表現轉淡，一方面當然是央行第七波信用管制影響，另一方面房地產在歲末原本就非旺季，許多高端客戶歲末年終是最忙碌的時刻，無法立即做決定，而農曆年後至今約2個月，明顯感受看屋量相較去年下半年有明顯增長，雖然與市場正常時無法相比，但已略有回溫，年前周來人約7~8組，年後可增長到12~13組，成長3~4成。
若觀察新推案，以往剛開案蜜月期，可以賣5~6成，甚至半年完銷個案也不在少數，現在頭1~2個月還是可以有2~3成的成交率，有明顯感受到買氣慢慢回溫，雖然受到國際市場、美國總統川普、兩岸政策等等因素影響，但游資仍多，股票起伏大，不動產相對保值穩定的特質，還是有些民眾想把資產配置在好的不動產標的中。
☆一表掌握！南港329房市熱區行情：
☆南港「房價狙擊手」精準趨勢觀察分析：
Q.房地產329檔期由來？
A.由於1、2月為農曆春節，年後第一個連續假期就在4月清明連假，業者為搶攻連續假期賞屋潮，大多選擇在329前後正式公開，造就房地產329檔期特殊現象。而檔期只是粗略的時間點概念，亦即淡季結束新案開跑的起點，並非一定都是在329這天公開銷售，329檔推案量跟買氣代表上半年房市溫度，可作為評估下半年新案開價、推哪種坪數好賣、廣告預算、促銷力道、是否延後推案的重要參考依據。
通常是前後半個月就會有廣告強打，舉辦公開記者會、開賣儀式、請明星藝人表演、舉辦促銷抽獎等活動，藉媒體曝光炒熱話題、匯聚現場人氣跟買氣。
Q.房地產329檔期，買房比較便宜？
A.至於趁329檔期購屋會不會比較便宜？一般來說，由於檔期推案比較集中，對消費者來說能夠比較及選擇的產品較多，新案推出時也多會搭配讓利、加碼送好康、或輕鬆付款的專案，確實是看屋的好時機。
Q.房地產329檔期想買房，預售屋付款＆房貸怎麼辦？
A.民眾購買預售屋，首先遇到的不是房貸喔！預售屋的優勢就在於自備款可分期付款，通常分為「訂金、簽約金、開工款、工程期款、房貸、交屋」等階段付款，在進行議價時，會先付5~10萬元的小訂，若雙方房價達到共識，就要補足訂金，一般所謂的頭期款，就是指「訂金、簽約金、開工款」。
接下來是工程期款，大多可分為3種方式，一是跟著工程進度付款，另一種是按月付款，也有建案打出工程0付款，等到建築結構完成時再一次收取全部的工程期款，而在建物取得使用執照後，會進行對保手續，由代書協助辦理過戶，這時才向銀行申請房貸。
要注意的是，近年很夯的新青安優惠房貸，僅辦理到2026年7月，若建案來不及在2026年7月前完工，就無法申辦，千萬別被業務的話術所欺騙。另外，政府規定交屋款應為房屋總價的5%，不少建案僅保留3、5萬元作為交屋款，注意別讓自己的權益受損。
