換屋族先買後賣被列「央控戶」！銀行A級客戶也遭殃 簽切結書也不給貸款...他無奈暫緩換屋計畫｜好宅報報
這兩年想買房的民眾，都會關注「新青安」動態及央行打炒房政策，本期好宅報報不談看屋選房的撇步，改從房屋貸款的角度，分享十篇房貸故事，主角有單身男、小資女、頂客族，甚至有換屋需求的家庭，透過農會、新青安、銀行員工及公務人員貸款等多種管道，順利完成自己的買屋計畫。也有人受到貸款成數、銀行條件和個人資產狀況等因素，決定暫緩買屋。期待本期專題能幫助你在買房過程中做出最佳選擇。
【文／Remi】對一般中產階級民眾來說，擁有一間房子再平常不過，根據內政部最新統計資料顯示，台灣的平均自有率約達85%，2020年財政部公布擁有一屋的比例達62.3%，推估2025年應該達70%以上了，換屋是擁有一屋的民眾人生中的必經過程；但是在2024年9月20日之後，換屋卻變成沉重的負擔，成為央行第七波信用管制下的無辜受害者。
先買後賣歸類買第二屋
換屋經常遇到的難題，就是要決定應該先買後賣，還是先賣後買，先買後賣必須資金充足，並且在舊屋未賣出之前，同時有二間房就會被冠上投資嫌疑；如果選擇先賣後買，又擔心買賣時程銜接不上，一旦舊屋已售出，新屋未買進，結果不是倉促購屋就是要租屋，時間落差造成的尷尬，讓換屋變得複雜。因此只要資金有個緩解空間，一般民眾還是會選擇先買後賣，避免趕時間買房子，若是沒想清楚或是沒看清楚，買到不如意的房子就麻煩了。
王先生就是計劃換屋時先買後賣，因為子女成年後或婚嫁或出國，原本4房的空間使用率降低，再加上7樓舊華廈屋齡也已超過35年，因此想換屋較新的2房住宅大樓，換一間建築結構耐震度較好的房子，地震時不用太擔心，資金運用上也還可以，取得銀行8成貸款，自行支付2成自備款。
孰料這個如意算盤打得太晚，王先生在2024年10月準備換屋，才發現換屋的環境條件已經大變，買第二屋的自備款必須增加到5成，讓他大傷腦筋。2024年初開始看屋，10月時好不容易選定了一間位在台北市中山區12樓的2房電梯住宅，包含一個平面車位的總價2,500萬，自備款兩成500萬；簽約前跟銀行確認貸款額度時，卻被銀行婉拒，銀行表示公司政策在現階段只能承作首購貸款，像王先生這種先買後賣的換屋，屬於央行控管的類型，即便簽下一年內售出的切結書，銀行並不承作此類房貸。
王先生頓時傻了眼，這可是他往來20餘年的銀行，房貸繳納正常，信用卡期期全額繳款，自認為應該是銀行眼中的A級客戶，卻被告知無法承貸。銀行行員表示，以央行第七波信用管制的規定來看，先買後賣的換屋，必須切結在一年內售出舊屋，才能貸到八成，被歸類為「央控戶」，如果日後違規，未在一年內售出舊屋，放款就會被追回，對銀行來說，因為要追蹤客戶售屋進度，後續可能也要處理違約戶，人力成本過高，因此銀行在政策上婉拒了此類客戶，只做單一的首購房貸。行員很抱歉地建議，請王先生去問問其他行庫，其他銀行或許有承作。
以王先生目前狀況，先買後賣會被歸類為買第二屋，房貸最高五成，換句話說，自備款五成，也就是要準備1,250萬才能買第二屋，比原先預期的500萬自備款多出750萬，已經超出王先生的財務能力範圍了。
先賣後買 資金才好周轉
王先生親身經歷這個過程，才明白現階段換屋不易，等於是一定要先賣後買，資金才能周轉。於是他退一步想，好吧，如果先賣後買，可能就符合首購資格，可以使用新青安專案，可以取得5年寬限期，也是可以考慮，就委託專業的房仲業協助辦理，詢問之下才發現，新青安要求的條件極為嚴格，必須是本人、配偶及未成年子女皆無自用住宅才可以使用，偏偏王太太在三峽有兩間婚前就購買的小宅出租屋，10餘年來穩定收租，肯定也不願意為了換屋而賣掉這兩間屬於「婚前財產」的房子。
就這樣王先生的換屋計劃被擱淺，他決定暫緩換屋，他並不是要買屋投資，只是正常換屋，卻受到政策波及。最後想想就先維持現狀吧！畢竟現在打房正盛，先避避風頭等過一陣子，再看看政策有沒有放寬跡象，適當時機再換屋。
央行這波信用管制為降低影響無辜受害者，確實也立下配套條款，只要符合條件都可以排除在管制範圍內；但站在銀行角度，多一事不如少一事，是不是願意配合配套政策執行，還要看各家銀行的政策態度吧！
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