房價像黃金，但這點不太一樣！買房撿便宜低於實價很容易？專家教你看貓膩 ：有機會買到起漲點房價｜買房財之道

1. 實價登錄反映的交易行情區間

2. 實價登錄上下緣行情各有意義

3. 2025房市開始修正但不會無量下跌

【文／蔡碧月】實價登錄上路10多年來不斷改革，成為全民買賣不動產的行情參考平台，不管是預售屋、新成屋或中古屋交易，資訊更新愈來愈即時，然而買賣雙方對實登的解讀卻是各說各話，走過這些年不理性暴漲的房市後，2025回歸初心，買賣雙方該如何避開偏見，參考實登圓滿交易？

實價登錄有貓膩 買賣常常「看圖說故事」？

「房價有點像黃金，會隨市場上下波動，不同時間點有不同的價格，但房價卻不像黃金有一定的計價標準。」前不動產鑑價前輩「阿宅-雙碩士地產顧問」指出，實價登錄的意義，就是反應房地產買賣成交的最新行情，有意思的是，買賣雙方不會完全依照市場價格交易。

House123 執行長邱愛莉表示，實價登錄反映的是「一個區間的行情」，比如一個中古屋社區當年度的成交案例有一坪32萬、也有一坪38萬，成交價的高低和樓層沒有一定關係。「雖然32～38萬是一個區間，可中間也有18%價差，可能差了幾百萬。實價登錄是中性的、公開的資料，看得見的是行情數字，看不見的是成交當時買賣雙方的心態和屋況細節。」

身為資深房仲，在房地產第一現場拼搏10多年的「Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網 」粉專版主指出，影響成交價的原因有裝潢、附贈物、棟別、樓層、競爭多寡（同時間社區有多少戶在賣）、附近物件待售數量、市場氛圍等，但這些並不會完全揭露在實價登錄上，導致買賣雙方各說各話然後各自解讀。

他舉例，某個社區在上半年成交兩筆，分別是10樓一坪50萬、13樓一坪52萬。到了下半年，同社區的5樓住戶明明樓層比較低，卻開價58萬，「當然屋主可能有自己的想法跟理由，像是裝潢、棟別、方位等，這些都是客觀條件，但買方聽了可能不是很認同。」

「實價登錄的目的是讓房屋買賣價格資訊透明化，但我們發現，最後常常變成『看圖說故事』，也就是買賣雙方都拿著對自己有利的行情去做解讀。」

實價登錄當背書？「鄰居賣這樣我也可以」是人性

雖然實價登錄反映的是交易行情的區間，多數屋主開價時都有一種「鄰居賣這樣我也可以」的心態，甚至房市好的時候想要賣最高，但隨著房市急轉直下，卻不見得會降價出售。

「Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網」版主解釋，不管房市氛圍如何，都會有屋主開價過於樂觀，認為「我家不一樣」，放大自己的小小優點，同時放大了其他屋主的缺點，所以「我家值得賣更高」。不少屋主存著試水溫的心態賣房，除非有明確的資金需求，像籌措醫藥費、小孩留學或太太懷孕需要去學區卡位等急著賣房換屋，開價才有可能比較接近實價登錄，不然的話，通常要等兩三個月後，才甘願修正價格。

邱愛莉指出，實價登錄看得到行情，看不到屋主的心態，像是缺不缺錢？急不急？這才是屋主賣房的真正原因，不然多數屋主都會覺得自己的房子非常稀有，不需要讓價。

她說：「正因為實價登錄上的成交案例，看不見成交時的屋況、屋主心態，所以容易變成房仲用來說服屋主的地方。很多人賣了一段時間後沒賣掉，會信心動搖，甚至只是3個月就會覺得賣很久了，這時即便屋主的目標是實登行情的最上緣，房仲可能會聲稱創高價的那一間屋況非常好，希望屋主死心，即使事實並非如此。現實上，房子買賣4～6個月成交很正常，賣超過半年還沒有成交，屋主才要考慮開價是不是要修正？」

實價登錄行情揭露晚2個月 買家常追高殺低

實價登錄是很好的房市買賣參考，但因為官方作業關係，揭露時已經晚了兩到三個月。買家看實價登錄「追高殺低」是常有的事。

「Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網 」版主表示，對買方來說，房市氛圍好，實價登錄容易是地板價，房市不好，實價登錄可能成為買方認知的天花板價，會盡可能想砍價。「現實是，假設自己真的喜歡那間房子，就要出一個合理價，有買到就是緣分，沒有買再找再看。如果一直看房一直沒有買到，之前出價的房子還陸續成交，甚至高於自己的開價，就要調整認知，看是不是低估了行情？但相反的，有可能你出價的房子一直都沒賣掉，或看房子兩三個月後，房仲來問你想不想買？就代表說市場跟你的認知是一致的。」

「阿宅-雙碩士地產顧問」指出，當房市正熱，屬於賣方市場，買價通常必須高於實價登錄才能買得到房，也就是說可以把實登行情當成是買價的下限。「但過度追價購買，是有缺點的。因為銀行的房貸鑑價保守，通常追不上房價漲幅，所以當買家的買價明顯高於先前的實價登錄行情，導致銀行貸款估不到這個價位，無法貸款的部分，就要自行負責。其次，高於實價登錄行情購買，也就是明顯高於周邊的合理行情，就算未來社區房價，真的漲到這個水準，但不知道要被套牢多少年，考量到背後的時間成本，這樣的加價方式，也很難說是聰明的。」

「反之，當房市確定邁入熊市，正式轉為買方市場，大部分的房子都很難成交超過實登行情。也就是說此時可以把實登行情當成是買價的上限，想買房已無需過度追價就能達成。」

2025年房市：預售屋或重劃區賣壓重

2024年下半年央行祭出第七波信用管制打炒房，2025房市會怎麼走？

邱愛莉認為，假設買方要去追2020年第一季之前的價格，不是那麼容易，因為當時上漲背後有通膨支撐；但是假設期望值是買到2022、2023年的行情，現在已經有了。一些重劃區，或是中南部基期比較低、總價比較低，投機客較多，很多人一次買很多間，若口袋不夠深，或許會有恐慌性賣壓，連頭期款都不要了，只希望不要再繳貸款了。

「Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網 」粉專版主表示，第七波信用管制確實對於房市造成衝擊，尤其是成屋，2024年底新竹的成交價格有點像在坐大怒神，有一些人慌張的把房子丟出來，但那還不能說之後市況都是如此，只可視為個案，2025還要再觀察。「一如先前預售禁轉剛發布的頭一個月，大家都把狀況想得非常悲觀，甚至有人搶先獲利了結，沒想到預售禁轉實施之後，還有落日條款，所以不用太悲觀。」

阿宅-雙碩士地產顧問則認為，央行打房後，賣方可能無法再堅持賣高價，有人資本厚可以耗，有人沒辦法耗那麼久，所以隨著時間過去，價格會鬆動，區域供給比較大像重劃區，本來因為FOMO（錯失恐懼症）的狀況漲了一大波，可能會有鬆動。但是不是走到上一波2016年的跌勢？還要邊走邊看。因為房市深受政策牽動，要看內政部房地產政策調整之外，也要看央行每一季是否有新政策出來？財劃法影響？後年縣市長大選是否牽動房市，一切都要動態調整。

大部分專家都認同，中古屋和預售屋市場不一樣，中古屋很吃屋主的售屋動機，等待也不見得會買的比較好。對自住客來說，如果價格有一些鬆動也是一個好買點，因為沒有辦法等到價格最低點，最低價也不確定會不會出現？所以自住客最好回歸自身的需求和財務負擔能力來決定是否購屋。

阿宅-雙碩士地產顧問表示，「央行已經澆熄大家對於房價飆漲的預期，達成了目的。但是如果房價和物價一樣，隨著通膨緩漲，這也是政府本來樂見的狀況。其實政府也不會希望房價是無量下跌，只希望不要有不理性的上漲造成金融體系的風險。我想這個才是政府施政的一個主要目的。」

資料來源：記者整理