【租屋大挑戰】租客欠租10年趕不走、屋內還堆滿垃圾…房東想拿回主權只能走兩條路「最久得花1年半」
在台灣，租屋故事千姿百態，每個人都有他們獨特的經歷。有些租客擔心房東漲租而不敢申請租金補貼，也有些人因為擔憂天災戰爭的威脅，決定賣掉房子，轉而租屋以求安心，還有人為了裝潢老宅，選擇暫時租屋，等待老宅改造完成。房東與房客之間的互動也充滿了故事，有房東遇到房客欠租一年，仍願意給予寬限期，展現了人情味。更有愛心房東，將房子以低廉租金出租給弱勢族群，默默支持社會弱勢者。本月好宅報報挖出這些動人的租屋故事，不僅反映了台灣的住房現況，也展現了台灣人面對困境的堅韌與善良。
【文／連珠君】在租屋市場中，房客怕遇到惡房東，但其實房東也擔心遇到惡房客。近期有屋主求助房仲，租客積欠租金長達10年，且不愛惜房屋，屋內到處堆滿垃圾，猶如地獄一般，令屋主相當不滿，如今想取回房屋及租金，卻不知該如何是好？專家指出，該租約已變成不定期租約，更加大房東取回房屋的困難度，若透過訴訟取得房屋，恐花費1年半的時間。
租約變成「不定期」 房東限制多
遠見房屋逢甲福星店店長謝濱展表示，近期有位70歲的老屋主，將台中逢甲的套房租給一位水電師傅，約定每月租金3000多元，但水電師傅經常繳不出租金，屋主索性叫他修繕水電來抵扣租金，近期來求助說，該水電師傅已經欠繳租金10年，要怎麼要回租金，請他搬家呢？
但水電師傅也有話要說，他認為自己幫屋主修繕多次水電，足以抵繳租金，並非不繳租金，屋主向他索取租金並不合理。屋主收不到租金，加上水電師傅並沒有好好愛惜房屋，屋內到處堆滿垃圾，屋況相當恐怖，屋主感到十分痛心，希望水電師傅搬離，但租約到期後並沒有跟水電師傅繼續簽租賃約，變成不定期租約，想要租客搬遷十分不容易。
一般而言，租賃契約訂有期限，但若房屋租賃期限屆滿後，房客繼續居住，而房東不表示反對也繼續收租金，會視為以不定期限的不定期租約。要注意，實務上房東要終止不定期租約，是必須受到土地法第100條的限制。
《土地法》第100條：出租人非因下列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
對付欠租房客 「催告」很重要
崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示，該案例屬於不定期租約，雖然房客 10年沒有繳租金，若沒有任何催告租金紀錄，且租客認為有對價關係相抵扣，法官難以判斷有欠繳租金與否，建議從從現在開始，不再有對價關係，不要有以工代賑，將租金關係回到原來的起點。
根據《土地法》第100條，承租人欠約金達2個月以上時，可收回房屋，加上一般租約有2個月的押金，等同承租人欠繳4個月，才能要求收回房屋。「催告」是欠租中非常重要的環節，有存證信函最佳，民眾常用的通訊軟體LINE對話也可當作催告證據，但要注意，催告訊息有沒有送達，只有一個已讀是不夠的，必須要有承租方的回應。
此外，屋主要賣房子、要收回自住，都可將房屋收回，但想收回自住，其實是件很難的事情，要證明名下沒有房產，必須要住在裡面才可以。
謝濱展表示，台灣政府所有律法都是保護承租方，如要經過訴訟取回房屋，承租方要欠繳4個月房租，扣掉2個月押金，才符合欠租2個月以上，並以存證信函催告租客給付租金，進入法院調解後，才會進入訴訟程序，「依照經驗，叫承租方來民事法庭調解，沒有半個承租方來過。」
想透過訴訟程序取得房屋，要有時間長達1年半的心理準備。曹筱筠表示，訴訟花費時間長以外，裁判費成本也相當高，訴訟標的金額有的看房屋的公告現值，房屋會隨著時間，公告現值會越來越低，裁判費會便宜許多，但有的看實價登錄價格，裁判費價格會高，建議不要把租約變成不定期租約，租約最好公證，不用透過訴訟就能取得房屋，遇到問題，租約到期就能輕鬆取回房屋。
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