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窮得只剩一間房？ 老了用自住屋也能創造現金流
作者：林帝佑
我的朋友L小姐跟我聊天時說到，她的父母原先在哥哥的店裡幫忙，每個月可以拿到薪水當生活費，但最近哥哥的店要頂讓，父母頓時「窮得只剩一間房」！
佑佑因為工作關係，最近看了不少有關「以房養老」的資料，台灣的都會區房價高，很多人拼其一生，大半收入卻都拿去繳房貸，現金存不了多少，老的時候，手邊無現金、只剩一間房，若孩子不孝，不小心還會變成「下流老人」或是被迫老來租屋…要怎麼解決？還好台灣有「以房養老」！
如果老來無現金、或是子女不孝、或不想成為子女負擔，以房養老真的是個不錯的選擇，銀髮族可以活得有尊嚴，也不用擔心房子留下來之後要給誰，一舉兩得啊！
以房養老是什麼呢？全名是「不動產逆向抵押貸款」，整個大架構是這樣的：
假設L爸有一間房子，他請銀行鑑價，鑑價為1,000萬元，通常貸款成數為7成，所以L爸可以貸款700萬元，貸款年限多為30年，所以這700萬元會在未來的30年，每個月平均撥付給L爸，也就是說，L爸每個月可以拿到19,444元（700萬元/30年/12個月）。
跟傳統房貸一樣，都是將房屋設定抵押權給銀行，不同的是，傳統房貸是一次性將可貸款金額整包撥給申貸人，而以房養老則是將可貸款金額按月平均撥付給申貸人。所以在計算利息的時候，是以「已經拿到的可貸款金額」計算，並不是一開始就用700萬元來計息。
申貸人每個月要還利息，利息計算方式為：累積已撥付金額*（年利率/12期），但是當利息超過每個月的請領金額3分之1時，超過的部分就不再扣除，會累積到最後，申請人或繼承人清償貸款時，再一次將本金、與未償還的利息還清。
不論貸款年限是否期滿、申貸人是否身故，以房養老貸款都可以提早清償，由申貸人或繼承人清償本金與利息，房產還是會回到申貸人或繼承人手上。比較特別的是，若申貸人身故，繼承人不願意繼承，可以選擇拋棄繼承，不用清償貸款，房子由銀行取得後法拍，就算拍定金額不足清償貸款，繼承人也不用擔心，由銀行自行處理。
此外，就算房子本身有房貸也可以申請，基本上，銀行會用以房養老最高可貸款額度，扣除剩餘房貸金額，再將差額按月給付給申請人。
根據銀行局公布，截至2019年6月為止，台灣共有13家銀行承辦以房養老，包含合庫銀行、土地銀行、臺灣企銀、第一銀行、華南銀行、臺灣銀行、高雄銀行、中信銀行、台新銀行、上海銀行、兆豐銀行、安泰銀行、陽信銀行。核貸件數為3,598件、核貸總金額為198億元。
佑佑幫大家整理目前以房養老核貸額度前3大銀行的申請資訊，不過這些東西隨時有可能變動，有意願申辦的人，可以自己去銀行進一步詢問喔！
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