房東丟光欠租男物品遭告！雙方說好也不能丟？法官「這理由」判房東敗訴...
【文／李寧】當房東衰遇欠租不繳的租霸，即使雙方在租賃契約書有約定「如契約期滿，東西可以依廢棄物處理等」，房東是否真能逕自清空租客的物品呢？日前有一判決書指出，南部一名58歲女房東因房客不按時繳納租金，要求房客清空搬走未果，遂擅自拿備份鑰匙開門進入，並將房客所有的物品全數清空，房客返回租屋處發現物品不翼而飛，一怒之下告上法院，法官最終判該房東「無故侵入住宅罪」。針對這起案件，房東若真碰到租屋蟑螂，究竟該如何自保呢？
嘉義地方法院日前有一刑事簡易判決（114年度嘉簡字第19號），判決書指出，被告為58歲房東，同時也是房屋所有權人，與房客簽訂租約，租期為2023年7月6日至2024年7月5日，然而，房客在入住3個月後就開始積欠租金。
對此，該房東用通訊軟體Line要求清空搬離，對方也答應會清空，但直到一週後，該名房客仍未有動作，房東最終決定自行進入清空房間。
房東於11月10日拿備份鑰匙進入屋內，一口氣將房客財物全數清空，房客回屋後發現怒報警。
租賃契約「有約定」也不能履行？
法官這麼說
被一狀告上法院的房東向法官主張，雙方在租賃契約書中有約定，若契約期滿，租客留下的物品可視作廢棄物處理。
不過，對於房東的說詞，法官審理時仍認為，「《刑法》306條無故侵入他人住宅罪保障的住屋權，是住屋使用權，不以所有權人為限」，房東自在案發當時明知房客仍占有該居所，即使房東是房屋所有權人，仍得要遵循法律規定的正當手段行事。
法官指出，房東不能因自己是房屋所有權人而自認可以自由進出房屋，針對住客遲未返還房屋或拒不遷出，房東還是可以訴諸其他途徑如提起民事訴訟、強制執行，而非採用這種方式。
法官進一步說，租賃契約中所提到的物品處理條款適用於租賃關係消滅並完成點交後，承租人仍遺留物品在租屋處的問題，因此，對該房東以此為由進入房屋，並不構成正當理由。
對於房東因房客拖欠租金又拒搬，未經同意就逕自丟光對方私人物品一事，法院以「保障家內和平主義，為貫徹人民居住自由」為由，最終判她「無故侵入住宅罪」，判處拘役30日，得易科罰金3萬元。
崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示，租賃契約還在有效期間內，雖然房東叫房客清空，房客也答應了，最好還是要有明確的確認終止文字，有存證信函最佳，但即便如此，依舊建議走司法程序比較好，最好要用存證信函，但在法院相關判決中，租賃條例視為點交或拋棄所有權，司法院不見得會認，因此房東千萬不要任意就開門進去，有侵入住居的風險。
法官判決出爐網炸鍋
遇租屋蟑螂怎麼辦？
這起又見租屋蟑螂案一曝光，隨即在社群平台上引發討論，有網友在PTT home-sale板上針對此案直言，「法律就是保護加害者」、「傻眼，鬼島法律」、「房東要好好保護自己」、「罰金一個月滿便宜啊，以後就這樣對付蟑螂吧」、「再拖下去成本更大」、「走正常程序大概要浪費半年房租，就算判賠，兩手一攤說沒錢你也拿不到半毛」、「房客既然也有答應要搬遷、11/10房東可清空，卻回頭反咬房東，法官認為OK？」
也有人感嘆地說，「房東的行為確實有觸犯法律，法律有保障租客的，如果遇到蟑螂租客，還是要注意法律」、「所以房客篩選還是最重要的」、「本來就不該這樣腦衝侵入住居啦，真要說法律的問題，民事訴訟都拖很長，常常判賠太少問題才大」等語。
出租房子就怕遇到租屋蟑螂或租霸，對此，不少網友一致提議要「公證」，也就是房東與房客簽訂租賃契約時，可在租約上約定「應受強制執行」，並租約公證，若往後房客有問題，就可依《公證法》第13條第1項規定向法院聲請強制執行，以保障屋主權益。
不少人認為，「公證法院快速執行」、「證有個好處是不只返還租賃物，連積欠租金都可以強制執行」、「公證費4～9千很便宜，就當買保險」、「之前有一個房客比較高風險 趕走之後（還好有成功趕走）的每個租客我都要公證」、「遇到這種的只有公證強制執行才能治」。
如何辦理房屋租賃契約公證？
什麼是「房屋租賃契約公證」？根據司法院說明，房屋出租訂立書面契約，經過公證之後，對於承租人交還房屋，給付租金及違約金，出租人返還押租金等事項，不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障，糾紛也可避免。
辦租約公證應到場當事人：
◆出租人、承租人雙方及保證人皆須到場。
◆如本人不能到場可委由他人代理，但公證人認為必要時，得命請求人親自到場。
辦租約公證應備文件：
◆契約雙方請攜帶各自的國民身分證正本及印章
◆出租人應攜帶「房屋（建物）所有權狀」及最近一期有記載房屋課稅現值「房屋稅的稅單」（或房屋現值證明書）之正本及影本（本處留存影本）。
◆公（認）證請求書1份
◆租賃契約書3份
至於公證費用，司法院指出，以租金總額或房屋課稅現值二者較高者，加保證金後，依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者，再加收1/2：
◆20萬元以下者，1000元
◆20萬元至50萬元者，2000元
◆逾50萬元至1百萬元，3000元
◆逾100萬元至200萬元者，4000元
◆逾200萬元至500萬元者，5000元
◆逾500萬元至1000萬元者，6000元
◆逾1000萬元至5000萬元者，其超過1000萬元部分，每1000萬元加收2000元；不滿1000萬元者，按1000萬元計算
◆逾5000萬元者，其超過部分，每1000萬元加收1000元；不滿1000萬元者，按1000萬元計算
【公證費用試算】
假設出租人李太太將房屋出租給小陳，請求公證並約定逕受強制執行，租金每個月2萬元，租期1年，保證金（即押金）6萬元，房屋稅單上面所記載的房屋課稅現值為30萬元。
計算結果，因租期1年租金總額為24萬元，相較之下房屋現值30萬元比租金總額24萬高元，因此本件租約的標的價額就是房屋現值30萬元＋保證金6萬元 = 36萬元，須依超過20萬未滿50萬元的級距收費（新台幣2000元整）。
此外，因本件有逕受強制執行的約定，應加收該2000元的二分之一即1000元，因此本件公證應繳交公證費3000元整。
