2025報稅專題 系列三－採舊制房屋 財產交易所得計算有撇步

去年出售舊制房地者，5月申報綜所稅要格外注意。資誠聯合會計師事務所稅務法律服務會計師歐陽泓表示，納稅義務人出售屬於2016年1月1日以前取得的房地產（以所有權移轉登記日所屬年度為準），即屬於出售舊制房地。

針對出售該舊制房地的獲利，歐陽泓表示，除了出售土地要繳納土地增值稅，土地交易所得免稅，但出售房屋的獲利屬於財產交易所得，應於5月1日至5月31日期間併入個人綜合所得總額，辦理綜合所得稅結算申報。

他指出，出售舊制房屋的財產交易所得計算方式為以交易時的房屋成交價額，扣除原始取得成本，以及因取得、改良及移轉該項資產而支付的一切費用後的餘額，即為財產交易所得，併入綜合所得總額。

至於所謂成本，包括取得房屋的價金、契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等。移轉費用則指出售房屋支付的必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

歐陽泓提醒，針對無法證明原始取得成本的房地交易，有兩種計算方式，若成交金額或每坪單價達特定標準，是以「實際成交價」乘以「房屋評定現值」占「公告土地現值」加「房屋評定現值」總額的比例，再乘以20％來推算歸屬於房屋的收入。

至於成交金額或每坪單價未達標準，房屋課稅交易所得則是以「房屋評定現值」乘以「政府給定區域比率」來推算歸屬於房屋的收入。

依財政部最新發布的「113年度個人出售房屋財產交易所得計算規定」，針對高總價住宅標準為除成交金額，也另增加每坪扣除車位後的單價，例如台北市是成交價6千萬元以上或每坪單價120萬元以上。

政府給定比率的部分，各縣市及行政區均不同，根據財政部113年度標準，相較112年度，全台368個行政區中，有200個行政區的一定比例調升，以反映地區差異及市場交易熱度，調幅則介於1百分點至5個百分點。

例如新北市的五股、三峽，桃園市的桃園、中壢、龜山、蘆竹、八德，台南市的安定、新營，高雄市的橋頭、梓官，新竹市和新竹縣的竹北，調幅都達5個百分點，稅金負擔會明顯增加。

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