豪宅稅門檻突降誰最慘？新北捷運宅、新板特區中槍：屋齡X年以上最慘「車位恐成操控手法」
【文／葉一秋】小豪宅不再是建商銷售術語！財政部近日突擊公布2024年度舊制財產交易所得稅(財交稅)計算標準，新增豪宅「單價」門檻，新北市豪宅門檻為每坪75萬元，觀察實價登錄，不少知名捷運宅、都更宅紛紛中彈，包括知名社區「新巨蛋」、「環遊市」，新板特區「皇翔高更」、「画世界」、「馥華時尚會館」等，晉升豪宅行列。專家認為，未來車位價格恐成為操作房屋單價的手段。
台灣目前房地交易稅分成新制房地合一稅及舊制財產交易所得稅，以2016年1月1日劃分，出售在2016年1月1日以後取得的房屋，適用新制，反之則適用舊制，舊制又分為核實課稅及核定課稅2種，房屋取得時間點在2012年8月1日到2016年1月1日間，有實價登錄資料，即採用核實課稅。
財政部此次祭出的豪宅標準，主要是針對2012年8月以前，尚未有實價登錄可證明當初取得成本的高單價小宅，提出兩項措施，一是新增豪宅「單價」門檻， 4000多件低總價、高單價「小豪宅」將受衝擊；二是調升設算獲利率3個百分點至20%，也就是對於屋齡13年以上的高單價小宅影響最大。
事實上這並不是財政部第一次突擊豪宅標準，去年2月財政部同樣突然調降豪宅標準，台北市豪宅標準從原本的7000萬元，調降至6000萬元，新北市從6000萬元調降到4000萬元，桃園市、新竹縣市、台中市、台南市及高雄市則從4000萬元調降至3000萬元，且同樣在當年5月報稅馬上適用。
「豪宅稅」新增單價門檻 獲利率從17%提升到20%
今年更新增單價門檻，台北市每坪120萬元、新北市每坪75萬元、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市每坪50萬元，其他地區每坪35萬元以上通通都是「豪宅」，獲利率也從17%提升到20%，小豪宅不再只是建商的廣告術語，而是真的變成豪宅了。
觀察實價登錄，新北市去年一整年屋齡13年以上、30坪以下小宅，成交單價在75萬元以上的社區，幾乎都坐落在捷運站周邊，尤其是捷運共構、分構案最多，其中屋齡14年「新巨蛋」單價最高，有多筆成交單價突破百萬元；同樣是捷運共構宅，中和永安站「美麗永安2」、中和南勢角站「南方之星」、新店七張站「環遊市西華館」、新店站「碧潭有約」通通在列。
新北市政府所在的新板特區也不例外，「皇翔高更」出現1筆百萬單價成交價以外，屋齡15年「画世界」、「馥華時尚會館」，也有8字頭行情，而屋齡18年的「巨蛋東京花園廣場」，俗稱「舊巨蛋」，高樓層小宅也擠入門檻，出現最高每坪83.8萬元的單價，每坪75萬元以上的成交價也有4件。
特別的是，屋齡高達30年以上，永和有5筆、中和有1筆，單價超過75萬元的成交資料，推估與近捷運、都更議題、挑高等因素有關。
「豪宅稅」新增單價門檻 未來房屋交易有什麼影響？
總之，接下來豪宅定義不再只看總價，也看單價，就是不讓你爽爽賺！這對後面房屋交易有什麼影響呢？
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，如果是用舊制的屋主未來要賣屋，房屋單價有剛好是介於單價門檻邊緣，難免就要盤算是不是把單價往下調一點，避開加乘稅負，或者是乾脆把增加的稅負成本往上加在售價上。另外一方面，可能還會助長中古小豪宅的車位單價，也就是說車位可能會成為操作房屋單價的空間。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，財政部新政上路後，主要影響的對象為2012年8月實價登錄前成屋取得者，由於過往沒有取得成本，實際繳交的交易稅金額不多，被突襲對象主要為精華區的都更話題宅、捷運宅、學區宅，屋主最好先在5月前算好金額，找好資金。
徐佳馨表示，實際上受影響的屋齡可能更老一些，國稅局對於13年前的新案，尤其是知名社區，握有當時的新聞資料，這些社區雖然適用舊制，但大多被要求以核實課稅，也就是（售屋所得-必要費用）×房地比，所得的金額併入隔年的5月綜所稅申報，課稅金額遠高於舊制豪宅稅。
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