一樣34%公設比設施差很大？公設比愈低愈大？破解常見迷思 專家揭各房型合理公設範圍

買房公設比到底要多少才合理？公設比低的房子真的就是好嗎？有網友在PTT上表示，日前看了幾個建案，一樣都是34%公設比，有的附設健身房、媽媽教室、閱覽室，可是有的只有接待大廳、交誼廳，好奇怎麼會差那麼多？

所謂公設，就是社區大樓所有用戶都能共同使用的設施，像是走道、樓梯間、健身房等。依據《公寓大廈管理條例》共有部分，公設比計算方式為：持有公設坪數÷權狀坪數（主建物＋附屬建物＋公設）x 100%。

大家房屋官網上說明，常見公設又可分為「大公設」及「小公設」2大類。「大公設」是指由社區、大樓內的所有住戶共同使用、持有及共同分攤坪數，如門廳、車道、機電室、消防設施等；「小公設」則是由部分特定住戶使用、持有及坪數分攤，如各樓層的通道、樓梯間。兩者皆屬法規上必要配置的公共設施，但「大公設」中，如健身房、閱覽室屬於「非必要性公設」。

公設比多少才合理？一樣都是34%為何內部設施差很多？

針對PTT原PO的提問，除了上述必要、非必要的娛樂性質公設，網友們指出，其實戶數多寡、建案大小也是影響公設比的關鍵之一。

大家房屋官網上解釋，目前社區大樓公設比尚未有明確規範，不過一般低樓層舊公寓通常公設比會較高樓層社區來的低，是因為以2005年建築法規為例，其規定8樓以上新建案須有兩座直通的安全梯、11樓以上需有排煙室，為此該年以後建造的大樓公設比相對較高。

不同房屋型式也有其合理公設比範圍：

公設比越低越好？破解常見公設比迷思

多數人認為，公設比越低，購屋的實際使用面積就會越大，這放在2018年以前申請的舊建照來看，並不成立，以往台灣建築深受雨遮亂象，雨遮不但能計算坪數，還登記在附屬面積內，有降低公設比的效果，導致公設比低，實際室內可使用的面積不一定低的奇怪現象。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，在雨遮亂象剔除後，即便還有其他個案狀況，公設比還是會較為明朗，未來還有像是車道車位與在實坪制上的討論，不論是使用者付費，或是分項計價，都會讓民眾在房價上有較合理的計算。

不過陳炳辰提醒，老建物的公設比低，新建案又有雨遮登記的規範，但在青黃不接的中生代建案就得多留意坪數上是否有不夠清楚的灌水疑慮，購置前的功課可得打聽清楚社區歷史，或直接觀察建物的測量成果圖，以免遭受損失。