「虛坪改革」降公設比可行？新制若上路1原因恐讓住戶吵不完 一圖教你看買房「公設比」多少算合理

「囤房稅2.0」預計最快2024年上路，內政部也積極研擬「虛坪改革」，要將現行35%公設比降至25～30%，其中「停車位車道不計入公設」議題社會看法兩極，台灣公設比為何這麼高？這項改革難處在哪？買了公寓、華廈、社區大樓，3者公設比又該怎麼看？

「虛坪改革」政策包含解決停車位灌入公設以及非安全必要公設免計容積，降低公設比、減少建商灌虛坪墊高房價固然是美意，但外界擔憂，若房價總價不變，單坪數價格恐因此升高。

為何建商拒絕虛坪改革? 你不知道的地產秘密

這項政策牽連甚廣，房地產顧問「阿宅」在臉書粉專「阿宅-雙碩士地產顧問」計算解釋，假設某大樓只有2戶1個車位，每戶總面積（含公設）30坪，坡道平面車位（含6坪車道）1個12坪，每坪100萬、1個車位300萬。

如果建商沒有灌虛坪，車位（含車道）12坪：

A買1戶：總面積30坪、每坪100萬，總價=30x100=3000萬。

B買1戶加車位：總面積30坪、每坪100萬，加上車位12坪、1個300萬，總價30x100+300=3300萬。

建商總銷金額=3000萬+3300萬=6300萬。

若灌虛坪後車位剩6坪，6坪車道改成公設分攤給2個住戶：

A買1戶：總面積變成33坪、每坪100萬，總價33x100=3300萬。

B買1戶加車位：總面積變成33坪、每坪100萬，車位縮小為6坪但價格仍為300萬，總價33x100+300=3600萬。

建商總銷金額=3300萬+3600萬=6900萬。

上述可知，只要車道灌入公設，建商就可多賺600萬，阿宅也進一步提醒，坡道平面車位正常是8～12坪，如果只有6坪就是動手腳。

車道不計入公設 不只建商，住戶恐怕也糾紛不斷

馨傳不動產智庫執行長何世昌則以民眾的角度點出難處，若新制實施，沒買車位的人不必負擔車道坪數、價錢，但從地下室到垃圾儲藏室這段距離、部分地下休閒公設以及車道本身，是全體住戶都用得到的空間，基於「使用者付費」概念，這些人還能使用地下室？這下社區恐永無安寧之日。

為什麼現在公設比越來越高？

樂居創辦人李奕農解釋，2018年後的建案，雨遮不計坪不計價，加上小坪數規劃讓一層的戶數變多，以及住商混合建案須包含茶水間、廁所等公用空間，這些都會讓公設比相對高。

公寓、華廈、社區大樓公設比怎麼看！

2005年起建築法規定，8樓以上大樓須設2座直通安全樓梯、11樓以上須有排煙室，也拉高了新大樓公設比。

想買房的民眾該怎麼看公設比，樂居提供了以下公設比房型規劃：

1.公寓：4～5層、未設電梯的住宅，公設比約為8%～15%。

2.華廈：7～10層樓，有電梯，公設比約為15%～20%。

3.社區：10層樓以上，有電梯，因建築法規規範，公設比約為30%以上。

如果想買低公設比的房子，樂居建議可找2005年修法前蓋好的建案，比較有機會可以找到。至於「虛坪改革」何時上路？目前可能得等到2024年立院改選後，才有機會排入審議。