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退租房東要求粉刷天花板、床墊換新！回復原狀法律認定標準？學霸律師：這招反制最有效
定金、訂金、押金、押租金有什麼不一樣？看屋時房東要求付先付定金，可以不給嗎？
退租時應該回復原狀，房子跟家具使用過本來也都會損壞，到底達到什麼程度，需要賠償給房東？
冷氣不冷、熱水器壞了、電燈泡不亮、飲水機濾芯到期...哪些東西是房東應該負責修繕的？
房東扣住押金，避不見面或裝死怎麼辦？
【文／施宇宸】無忌畢業後到台南工作，在學區附近租了一間帶廚房的套房，一個月租金2萬元，水電瓦斯全部按帳單繳納。
房東大叔很客氣，說無忌就像自己的兒子一樣，無忌一住就是3年，後來因為職務調動要離開台南，剛好租約到期，點交的前一天，他跑了一趟台水、台電把費用都繳了，還請同事一起裡裡外外打掃乾淨，還用了縮時攝影把打掃過程PO上臉書。
點交當天，房東大叔雙手扠腰仔細檢查，拿著相機這裡拍那裡看，最後跟無忌說：「天花板有壁癌，全部粉刷要1萬2、沙發皮上有刮痕，修補要6千元、廚房油垢污漬大整理要7千元，然後這個床墊上有污漬，我要換一個新的8千元，瓦斯2個月費用還沒結算，看在你當了我3年房客，算500就好。」
無忌心裡算了一下：「這要扣的錢加總起來，不就也差不多等於我的押金嗎？房東是不是不想退我押金啊？只想花個幾千塊打發我？？」（無忌心裡苦，但無忌不敢說。
然而房東大叔卻指著契約條文，「租客應該要愛惜他的房子，退租時應該回復原狀，因為沒有做到，本來就要賠償，而且可以直接從押金扣除。」
定金、押金傻傻分不清？
在租屋的時候，除了「租金」以外，常常會額外產生這2筆費。真讓人頭痛，通常會直接繳掉，但除了要付多少很重要之外，搞清楚哪些是「可以」拿回來的，才是最重要的。
當無忌(想要租房的人)在數字租屋網看到一間很喜歡的房子，聯絡房東約看房時，部分房東會要求先付「定金」[1]，這個定金是指無忌保證自己會履行來看房的這個約定，如果房東無故被放鴿子了，那就可以不用返還定金。
[1] 法律用語是「定金」，不過實務上不少人用「訂金」，其實沒有什麼差。
反過來說，如果來看房了，那房東就要把定金還給無忌，甚至如果無忌成功與房東簽訂租賃契約，那定金還可以扣抵部分租金。
不過這部分務必小心，過去發生幾起案子，就是想租房的人遇到假房東要求先匯款定金，並聲稱付定金就能優先看屋！且簽立租約後，定金會轉成押金，看房不喜歡的話還能全額退款，結果匯款過後，接洽的房東便人間蒸發。
過去就有網友遇到這樣的詐騙導致損失了上萬元，並且投稿給知名Youtuber皇阿瑪(就是那隻很有皇氣的貓貓)的飼主志銘與狸貓，經過他們拍片揭露這件事情後，才被大家注意到這類新型的詐騙手法！
所以說這種看屋的定金，確實充滿風險，必須確認過是屋主再來談比較安全（譬如對方有出示權狀，且可核對屋主身分），如果無法確定的話，那最好不要貿然付這種定金。
除了房客還未繳清帳單費用，還有2種情形房東會扣押金
回到無忌的例子，當無忌簽約的時候，除了第一個月的租金，還有一筆費用叫做「押租金」，目前法律規定，押租金不能夠超過「2個月」的租金。
「押租金」在實務上有很多種名字，押金、保證金、擔保金等，都是一樣的！押金的目的用來償還房客「租賃契約關係結束」時，對於房東「因為租屋」而生的債務，比如說「最後一期水電瓦斯的費用」，所以如果房客對房東沒有任何債務，例如無忌已經把水電費繳了，那房東就要全數退回。
除了應繳未繳的帳單費用，還有2種會被扣押金的情形：
1. 房客提前終止契約(簽2年，住7個月就搬走)，一般常見租約會要求需賠給房東1個月的房租作為違約金(最高不能超過1個月[2])。
[2] 住宅租賃契約應約定及不得約定事項第13點：「依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。」
2. 房客未盡到保管責任，導致租屋處有毀損、滅失(損壞)情形，又無法回復原狀，造成房東損害，需要賠償房東。
租約到期房東要求「回復原狀」，有什麼認定標準？
但，問題來了！房子跟家具使用過本來也都會損壞，到底達到什麼程度，才會需要賠償給房東？任何物品用了一陣子都會有「折舊」或是「正常使用過的痕跡」，這樣算損壞嗎？而且，縱使房客真的沒有好好維護，房東可以漫天開價嗎？
1. 房客回復原狀的標準
如果問一般律師或法官，可能會聽到：「這個標準啊，完全視個案而定。」哇，有說等於沒說。
好吧，喵星律師來幫大家分類解說一下，一般會分兩類來看，第一類「租屋時本來就有的東西」以及第二類「租屋環境」。
租屋時本來就有的東西
包括鑰匙、大型家具、冷氣、熱水器、窗簾、櫥櫃、瓦斯爐……等，都屬於這個分類，這些物品在租約到期之後，房客本來就應該按照原本的數量與使用狀態歸還給房東，如果在租約存續的期間有損壞或遺失的情形，應該要「及時」通知房東，並確認房東是否要修理。
這些物品在簽約的時候，最好詳細紀錄在契約中做個清點，如「OO型號冷氣一台、大門鑰匙2把……等」，並且拍照，雙方各留存檔案，如此一來，歸還時就以此為證。
一般沒特別約定的話，依照民法的規定，這類特別需要點交的物品，大多都是比較有價值的家具設備，譬如冷氣、熱水器、冰箱、電視等，有故障時原則都是房東要負責。
但如果是明顯消耗品類的物品，如電燈泡、飲水機濾芯、相關家電設備的耗材等，如果涉及更換，房東常常會認為應該要房客自行負責而起爭執，這部分也可以在簽約時直接約定好由誰負責，便能減少之後的衝突。
2. 租屋環境
牆面的整潔、地板的刮痕、浴室的黴菌、貓咪的抓痕、貓咪的嘔吐物痕跡(貓奴們應該都懂)等，屬於這個類型。
乾淨是一個很主觀的評斷標準，這連我自己都曾經跟房東「討論」過。最好的方式，就是「事前拍照」加「事後紀錄」，把房子交給你的那一刻，拍照下來，哪裡有污漬、漏水、壁癌、裂痕……都要紀錄，告知房東。租約結束點交前，確實打掃並紀錄。
什麼是「自然損耗」？(俗稱：正常使用過的痕跡)或稱為「折舊」，無論是家具、電器或房子，本身都會有自然損耗的問題，譬如說，電冰箱功能一切正常，但顏色有點褪色、液晶螢幕使用久了的烙印、廚房排煙管用久脆化(這我遇過)、牆壁泛黃、木地板出現家具壓痕或稍微褪色……這種都是即便房東不出租、用久了都會產生的情形，租客是不用負責任的！更別說有些異想天開的房東，還肖想房客買新的給他。
我們以「牆面粉刷」的個案來討論：
情形 | 需要回復原狀嗎？ |
房客在牆面上打洞，退租時洞補起來了，但有刮痕。 | 需要，不屬於自然損耗的情形。 |
房客搬進去後，把牆壁塗成時下最流行的「甜菜根紫」色。 | 需要，要回復成原本租屋的顏色。 |
樓上的住戶漏水，造成壁癌。 | 不用，只要在發現漏水時跟房東反應，並蒐集樓上住戶漏水的證據。 |
什麼都沒有做，但油漆有點剝落。 | 不用，屬於自然損耗的情形。 |
然而，表格裡的判斷標準還是容易隨著個案有很大的差別，為了保護自己，現在人人都有手機，事前跟房東說清楚：「哪些是搬走時租客要負責的？」白紙黑字寫在契約裡，就能減少許多不確定性。
退租點交時也務必當場寫清楚，在雙方的契約上寫道「已確認點交的屋況與物品，費用均已結清，並退還押金OO元。」並簽名押日期。
發生損壞時，房客負擔的責任是「回復原狀」，應扣折舊
如果真的發生損壞，請房東提出費用單據也很重要！即便房客真的有錯，房客只要付「回復原狀」的必要費用，當然還是走實報實銷；而且以新換舊時，租客可以要求應扣折舊，避免房東漫天開價。
舉例來說，一個在3年前買進的冰箱被房客不當使用給弄壞了，房東直接換了一台全新、同型號的冰箱，並要求房客負擔這新冰箱的金額5萬元，因為冰箱屬於日常使用的生活用固定資產，屬於電器電子類，折舊年限依稅法規定為5年，這部分折舊下來，原本的冰箱「現值」只剩原始購入價值的50%，所以縱使真的是租客的問題，房東也只能向房客請求賠償2萬5千元。
折舊的算法：
確認物品的折舊年限，可以自行估狗「物品＋會計折舊年限」的關鍵字搜尋，以冰箱為例，會搜到折舊年限為5年。
再來估狗搜尋找到「司法院折舊自動試算表」的網站。在網站中輸入查到的「折舊年限」(耐用年數欄位，以冰箱為例就是5年)、購入金額(以前面例子來說，輸入金額5萬元)。
得到折舊後的現值。
如果房東跟房客針對損害金額、賠償責任談不攏，甚至為了地板上那小小一塊白斑，都跟房客計較要扣違約金，房東一般的做法會直接先扣押租金，這時房客會比較辛苦一些，因為如果房客不認同房東扣的金額，會需要提出調解或訴訟，才有辦法解決。
實務上如果遇到這種情形，也許另一種做法是可以跟房東另外談判，共同委請第三方單位來做修繕費用的鑑價，並且針對折舊方式做約定，但前提是房客遇到的是還可以溝通的房東，才有機會如此處理；所以說，租房子會不會出事？其實某層面也跟你挑選房東的眼光或運氣有關！
房東扣住押金，避不見面或裝死怎麼辦？這招反制最有效
大部分的房東都很守法，但偶爾就是有一、兩顆老鼠屎壞了整鍋粥，這時候因為看了這本書法律戰力大幅提昇的你，當然不能傻傻被欺負。
據理力爭、提出你拒絕房東予取予求的理由，告訴房東你不是好唬弄的，這是第一步。有點理性的房東至少應該調整金額後重新跟你好好談。如果房東調整後的金額，譬如本來要你賠3萬，減到1萬，你也可以接受，那事情便解決了。
但如果房東真的不講道理，還毫無理性可言，這時可能就是找律師介入的好時機，過去我就處理過不少租約結束後「協商代理」的例子，身為律師的處理方式一般會先發出「存證信函」或「律師函」表明立場，再開啟協商，目前處理過好多起這樣的案件，最終都順利解決。
如果遇到這種惡房東，你仍然不想找律師？嗯，也許你可以找找房東有沒有些軟肋：違章建築？違法隔間？逃漏稅捐(很多房東要求不准報稅)？並「善意提醒」房東這些事，說說你在租屋期間所受的種種委屈，房客請點到即止就好，精明的房東應該知道要退讓了，畢竟這個檢舉下去，違建被拆、逃稅連補帶罰、地價稅暴增5倍以上，絕對不是幾個月房租賠得起的！
但請記住，房客請勿說出：「不同意，我就檢舉你喔！」類似的話，這時房客有可能變成觸犯「恐嚇取財罪」，所以有些話點到即止就好，然後也別說是喵星律師教你的，謝謝！
《Key Point》
押租金(也有人稱作押金)法律規定上限2個月，房東不能用各種名目再多收押金。
租屋處有損壞，房客負責範圍不包含自然耗損。
房屋、家具損壞部分，金額較高時，建議房東拿出估價單再來討論。
不講理又不理性的房東，反制方法在文章最末，請謹慎使用。
作者簡介_施宇宸
喵星律師、學霸斜槓王
七年級生、執業已將近9年的中生代律師，透過法律諮詢為600位以上的民眾解決問題，承辦過300起以上的訴訟及非訟法律案件，於2022年底在桃園創立了宸星法律事務所，目前團隊共有8人，其中有4名律師。
台大法律系財法組畢業，律師考試只考一次、應屆就上榜，取得新北市都市更新推動師、台北市危老推動師證照，現同時為桃園市政府性騷擾防治委員。主業為資深貓奴/宸星法律事務所所長/企業講師/Youtuber；最滿意的職業是擔任三隻貓咪的保母，雖然工作內容是日復一日的剷屎，但能蹭貓咪便能獲得心靈上的富足。
工作上有三種身分(律師/講師/Youtuber)，堪稱法律圈的時間管理大師，大學唸過三個科系(哲學、經濟、法律)，工作與學業都與「三」有關，貓咪也養了三隻，彷彿命中注定一生波折勞碌～
大學花了不少時間才在法律領域發現心之所向，原本念台大經濟系大四的他，決定報考台大轉學考，在400多人僅取10人的激烈競爭中，以第2名的成績通過台大法律的轉學考，正式成為法律人，堪稱學霸無誤！
擔任執業律師後，主要是處理民事案件及勞動法案件為主，過去曾替客戶在二審翻案取得勝訴判決，省下120萬元的違約金；並致力於為當事人爭取最佳利益，在2023年更替兩名遭違法資遣的勞工，分別成功向雇主爭取到83萬元及200萬元的和解金。對於能夠替當事人成功伸張正義這件事，便是擔任律師工作過程中感到最有價值的時刻。
在辦案過程中，他意識到了民眾與法律人之間的鴻溝，因此決定投入Youtube影片的製作，打算用輕鬆直白的方式，跟自家貓咪一起在鏡頭前講講生活中常見、不可不知的法律小知識。因為影片內容直白又如雷灌頂，網友受益良多，不再看到「法律」二個字就打瞌睡！因此於4年多的時間內，頻道影片累積了共761萬的總觀看次數，並在2023年達成10萬訂閱里程碑。
雖然他常笑稱，教會民眾這些法律知識讓他少賺好多諮詢費，但粉絲們的觀看、按讚和留言，都是讓他獲得無價的快樂與成就感來源。
日常忙於辦案、出庭、經營事務所和頻道之餘，還不忘蒐集各種民眾常見卻不知道如何解決的法律問題，2021年底出版第一本書「你知道的太多了」，一出版就引起注目，第一年就登上博客來2022年度百大暢銷雙榜：人文社科類第5名、新書不分類64名，2023年繼續攻上年度百大暢銷排行榜，打破法普類書籍的暢銷天花板！
☆本圖文摘自獨売出版《你知道的太多了2：與惡魔有約-人生兩大難，不是錢、就是債！ 當你還在狀況外，懂法的惡人藉機佔你便宜、謀你的財、告你上法院、奪你公司…… 而且，這些都是法律所允許的！》
