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買房用新青安貸款最划算？! 一表試算「3年後」期數過百... 專家：繳款金額見真章
【文／葉一秋】政府為協助無殼蝸牛購屋，去年8月1日推出新版青年安心成家貸款（新青安），不僅提高貸款額度到1千萬元，還提高利息補貼、延長年限及寬限期，是唯一利率2%以下的房貸，引發一波購屋潮。不過，新青安貸款真的最划算嗎？
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，以房貸利率來看，新青安確實是最優惠的利率，由政府補貼1碼，加上公股銀行補貼半碼，共貼補1.5碼，一段式利率方案現在為1.775%，甚至日前央行升息半碼，財政部為降低升息衝擊，不管是新青安既有貸戶，還是新貸戶，均由政府補貼半碼，加總共補貼2碼，凍漲1.775%利率。
然而新青安的利率補貼，無論是政府及公股銀行，補貼都僅到2026年7月31日，等到補貼結束，不再有1.5碼的利率優惠，一段式利率將從1.775%跳升至2.15%，相較現在首購利率地板2.06%，高出0.09%，若以貸滿20、30、40年來看，僅3年的利息補貼，其實並不划算。
陳俊宏表示，目前市場上房貸地板利率為2.06%，新青安一段式利率則是1.775%，相較之下，新青安減少了0.285%的利率，3年下來，節省8.55萬元的利息，看似不少，但當利息補貼3年結束，利率將跳升至2.15%（1.775%+0.375%），較房貸地板利率高出0.09%，1000萬元新青安貸款每年會多出9000元，如果是貸款30年，後27年會多24.3萬元新青安在沒有補貼的狀況下，長期來看沒有比較划算。
即使日前央行升息半碼，凍漲新青安1.775%的利率，再度補貼半碼也一樣，補貼僅到2026年7月31日，補貼時日短，後面沒有補貼的日子更長，長期來看並不划算。
實際計算新青安與房貸地板利率累積所繳房貸費用，以房貸金額1000萬元、貸款30年，寬限期5年，本利平均攤還來計算，到了第101期房貸，也就是第8年5月起，房貸地板利率所繳的房貸總額將低於新青安繳款總額（如下表）。
也有民眾打算新青安補貼結束後，或是寬限期滿後轉貸，但陳俊宏提醒，新青安轉貸雖然沒有違約金的問題，但依舊會產生代書費、塗消費、設定費、開辦費等，以1000萬元房貸來看，恐有2.1~2.6萬元的轉貸費用。
另外，房貸不能僅看利率，還有許多隱藏費用，如設定費、代書費、開辦費等，陳俊宏表示，有銀行為搶攻房貸業務，訴求補助100%設定規費，設定規費意指是抵押權設定登記費，依設定金額的千分之一收取，銀行抵押權設定金額，通常是房貸金額的1.2倍。
假設向銀行貸款1000萬元，抵押權設定金額為1200萬元，設定費則為1.2萬元，若貸款金額為2000萬元，設定金額為2400萬元，就能省下2.4萬元的設定費，貸款金額越高，省下的設定費越多，而新青安只補貼到2026年7月底，越靠近補貼期限，新青安優勢越小。
若在補貼期限前1年貸款新青安，以1000萬元貸款額度、一段式1.775%的利率，民營銀行最低利率為2.186%，1年省下4.11萬元的利息費，但要繳納1.2萬元的設定費，民眾若選銀行補助100%設定費方案，則省下1.2萬元的設定費，實際上兩者僅相差1.72萬元，但若貸款2000萬元，設定費2.4萬元，銀行補助100%設定費方案反而便宜6900元。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，新青安最大的優勢其實並非是利率，而是長達40年的貸款年限，以及5年的寬限期，可以大幅度降低房貸初期的付款壓力，即使補貼期結束後利率會較市場上最低利率還得高，還是十分有吸引力。
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