爸媽接連過世 子女連續繼承房產「一個陷阱」恐加課房地合一稅 專家：共同繼承最妥當

【文／葉一秋】同間房屋，第一次繼承跟再次繼承（連續繼承），出售繼承房產時，稅負大不同。以往連續繼承房產，其房產持有時間僅能合併前次計算，讓民眾感到十分不公平，2023年11月2日以後，可併計所有繼承人持有期間，大幅降低房地合一稅，但對於適用舊制財產交易所得稅的房產，依舊是不划算。

比如說，爸爸在2015年12月1日買屋，2021年8月1日去世，子女為了讓媽媽安心，決議由媽媽單獨繼承房產，媽媽卻不幸在隔年12月1日去世，子女繼承房屋後，於2023年4月1日出售均分：

由於媽媽繼承房產時，是在2016年1月1日房地合一稅實施之後，因此子女售出繼承房產，須採用房地合一稅的稅制申報所得稅，其持有期間只能計算上一段被繼承人持有期間2021年8月1日~2023年4月1日，因持有時間未滿2年，須課徵高達45%的房地合一稅，且售價以市價計算，取得成本卻為公告現值，需繳納高額的房地合一稅，因而引發民怨。

因此2023年11月2日，財政部發布新的解釋令，當民眾出售連續繼承取得的不動產，可以將每次繼承的被繼承人持有期間一併計算在內，以上述案例，在發布後，可以合併其父親的持有期間2006年12月1日~2023年4月1日，合計超過10年，適用稅率從45%降到15%。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，若各被繼承人及繼承人持有房產時皆符合自住要件，無出租也無供營業，繼承人在交易前6年皆未使用過自用優惠，就能有400萬元的免稅額及10%的自住優惠稅率。

不過鄭文在指出，這部分有個陷阱要注意，連續繼承只能適用新制的房地合一稅。也就是說，雖然爸爸取得房產時間屬於舊制財產交易所得稅，但因為由媽媽繼承時，稅制已改為新制房地合一稅，因此子女轉售繼承房產時，只能使用房地合一稅，其稅額遠高於舊制財產交易所得稅，若爸爸過世時由子女繼承房產，轉售時就能適用財產交易所得稅。

其實早在2020年7月15日，財政部有發布解釋令，永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，若子女無力償還繼承房產的房貸，需出售繼承房產，可用20%稅率計算房地合一稅，且能扣除銀行餘額貸款，其稅率就已相當優惠了，若為自用住宅，還能購買新屋，利用重購退稅的優惠，退回所繳稅額。

若想讓媽媽安心，其實可以考慮子女與媽媽一起共同共有房產，媽媽過世後出售房產，1/3用房地合一稅計算交易稅，2/3用財產交易所得稅計算，既能讓媽媽不擔心房產被子女賣掉，也能達到部分節稅的效果。

不過店面產品，大多有出租收益，若用房地合一稅計價，稅額相當可觀，建議可以將店面登記給子女，同時信託回來給媽媽，在信託期間，租金收益歸媽媽使用，子女也不能不經媽媽同意，將房產出售。