房市面臨窒息！學者罕籲央行「做這件事」 以免房市硬著陸
美國總統川普宣布針對75個國家停徵對等關稅90天，立即生效，但全球關稅戰並未落幕，房市也在經濟前景不明、政策重擊下奄奄一息；淡江大學前產業經濟系副教授莊孟翰罕見大聲疾呼，未來五年恐將爆出32.48萬戶的交屋潮，面臨貸款成數低於預售時購入成數的資金補足壓力，為避免建商流動性風險逐漸蔓延衍生成為金融業系統性風暴，並避免愈來愈多的交屋糾紛、爛尾樓問題浮現，讓軟著陸變成硬著陸，建議央行應超前部署，適度鬆綁第七波不動產信用管制，第二戶五成應先鬆綁至六成，第三戶以上僅三成貸款部分，也應適度微調上修至四～五成。
此外中華民國不動產開發公會全國聯合會理事長楊玉全今天也提出喊話，建商面臨窒息量買氣，快承壓不住，今年經濟成長率恐難保2，衝擊就業及購屋信心，建請央行應儘速鬆綁信用管制，穩定內需火車頭工業；公會並提出四大建議，包括：第二戶貸款五成應提高、高價住宅認定金額及貸款成數應放鬆、土融限期18個動工應延長時間、餘屋貸款成成數三成應上調。
昨天甲山林集團董事長、愛山林建設董事長祝文宇率先開出房市讓利的第一槍！宣布旗下最新推出的新北市板橋「甲山林濱河帝景」將以新板特區七折的價位，公開登場，今年預計推出的自建案達1,000億元，也都會全數採取讓利政策，就是要讓市場的交易量打開！
莊孟翰分析，預期今年不會但是交屋高峰期，房價也恐將出現鬆動5~10％的空間，現在就出現很多贈送裝潢、家具和家電的變相降價活動；若經濟環境持續緊縮，預期未來三年，不排除房價有下跌5~10％的可能，在央行第七波信用管制衝擊下，恐將引發賣壓擴大、逾放比攀升，甚至出現爛尾樓、法拍屋增加的現象，政府不可不慎。
莊孟翰分析，據住展雜誌及591追蹤歷年推案金額統計，自2019年至2024年的最近六年，全台推案量累計共達11.49兆元，顯示房價及推案量持續攀升；推升2023年迄今全台邁向完工交屋高峰期，由於全台缺工問題一直未解，預售屋也發生交屋延遲問題，從動工到完工大概要四、五年以上，預期還會延續到未來五年，這批推案潮將會持續完工交屋中。
莊孟翰分析，依平均銷售率五到六成推估，這波連續六年的推案潮，目前最起碼也還有3~4兆元還沒有賣掉。未料央行再限縮第七波管制，意味著市場潛在供給將包括建商待售餘屋、投資客求售出場、地主保留釋出戶等多方來源，未來恐將同台競爭，在房市下行階段，競價求售的壓力相對攀升。
莊孟翰分析，不過令人憂心的是，這波推案潮在預售階段的房貸條件，大多是七～八成，不過央行去年第七波不動產信用官制祭出後，第二戶只剩下五成、且無寬限期，並擴大適用區域到全國，第三戶以上剩下三成、且無寬限期。
莊孟翰觀察到，現在房市最嚴重的問題是，第二、第三戶以上買房者，交屋時貸款約定與簽訂預售屋買賣合約時產生二到四成的貸款差額，「這是一個很要命的問題！」徒增交屋糾紛。
他指出，自2017年到2024年的最近八年，全台建造執照核發戶數累計約117.63萬戶，使用執照核發約85.15萬戶，估計尚未請領使照及完成交屋的數量估計有高達32.48萬戶，未來三、五年可望陸續交屋，未來不動產市場上對於房貸產生的資金需求，勢必居高不下。
莊孟翰表示，最近不但已衍生許多交屋糾紛，在美國總統川普宣布關稅戰、各國經濟成長率面臨衰退之際，若房價有感下跌，將使得不少人除了房貸排隊潮還貸不到款之外，也會在貸到款之後，受總體經濟、企業接單減少、員工減薪或縮編等影響，而繳不出房貸，最後面臨負資產的挑戰，更徒增建商資金流動性風險。
莊孟翰指出，原本央行調控是希望房價能夠輸著陸，但在貨幣面、總體經濟面及全球貿易戰之下，如果還是要堅持第七波管制下去，消費者交屋一定有困難，建商流動性風險也增加，若拖累其他手中開發案也蓋不下去，將形成爛尾樓危機，變成惡性循環，金融體系最終也將承受系統風險的重擔。
莊孟翰建議，央行和金管會應超前部署，未雨稠繆，為預防連鎖負面效應發生，應在嚴格審查房貸資格的前提之下，適度微調第七波信用管制措施，適度放寬第二戶貸款從五成到六成，第三戶以上貸款從三成提高到四～五成，另外建商餘屋貸款也應從三成酌量提高。
莊孟翰指出，央行在大家無預警情況下實施第七波信用管制，對於買方來說，從預售時到交屋時，貸款條件落差太大，因此建議央行應超前部署，適度鬆綁第七波信用管制的貸款條件，一來可避免建商流動性風險逐漸蔓延、失控，而衍生金融業的系統性風險，二來更重要的是，以避免越來越多的交屋糾紛，甚至衍生爛尾樓等潛在危機。
至於市場上有些人憂心，房市會不會崩盤！？對此，莊孟翰指出，就當前房市發展趨勢來看，只要央行持續堅持銀行法第72條之2，以及貸款不過度集中在不動產的既定政策，而且各銀行都能夠嚴格審查放款額度，那麼就不致於演變成房市崩盤的慘狀。
對於想要購屋的消費者，面對動盪、盤整的房市，應如何自保，什麼時間才是買房好時機？莊孟翰表示，現在的時機，是應該多看屋、多比較的時候，貨應比三家，建議可以不斷看房，挑精撿肥，並且存夠房屋總價二到三成的自備款，以便伺機進場，例如雙北市總價2,000~3,000萬元的房子，自備款大概要準備到400萬~600萬左右；最重要是銀行房貸資金水位，仍處於供不應求局面，很多「一案公司」、新成立小建商，銀行普遍借款態度仍相對保守，消費者最好避開這種小建案推出的預售屋。
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