房市修正不想吃虧？網傳「芭樂價」爛招為何無效？「4點比較」設定買賣區間 避免高買低賣捶心肝｜買房財之道
【文／蔡碧月】在房地產交易中，買方希望買便宜，賣方想賣高價，這是普遍心理，但過度堅持各自立場，常導致交易陷入僵局。那麼，首購族或自住買家該如何議價？屋主又該如何訂價，賣到心中理想價格？
參考實價登錄跨區比較了解行情
學區房把握賣房時機
用「比較法」找出房子價值
自住買家如何開價？買便宜不一定是真便宜
House123 執行長邱愛莉表示，影響房市行情的因素很多，像屋齡高低？有沒有電梯？屋況也是重點。若房子屋況良好，不是投資客的房子，僅需簡單粉刷便可入住，即使成交價高於實價登錄下緣行情，已經算不錯了；反之，若裝潢整理費用過高，即便買在下緣行情，也未必划算。
她建議，看實價登錄的成交區間，然後估算屋況要花多少錢整理？再去跟對方出價」是比較好的方式。
網路流傳怪招害到自己
阿宅-雙碩士地產顧問提醒，網路上流傳一些五花八門的買房議價方式，像是採用「實價登錄打七八九折」，先砍低再往上加價的作法，這樣的「芭樂價」策略，在房市火熱或是口碑社區稀有房源釋出時，往往會踢鐵板。
長年觀察房市的楊陽老師認為，買房的人除了參考實價登錄以外，還要評估整體房市氛圍開價。像限貸令後雖然比較難貸款，但3千萬以上的房子比較容易談。參考實價登錄時，可以跨區比較，比如說頂溪最近一坪要破100萬，假設想買頂溪，可以看看其他雙北市單坪一百萬有哪些選擇，也是一個辦法。
不過，多數人一輩子只買一間房，因此很難意識追高風險。楊陽老師分享一個策略：找大一點的社區，投資坪數稍大但是單坪售價低於同社區小套房的房子，「這是非常有機會保值甚至賺錢的。」他認為，兩房是非常安全的購買區間，如果社區的套房一坪賣到80幾萬，但30坪的房子落在一坪60幾萬，那這個30坪的房子很值得入手。
賣家如何訂出合理價？注意這點打敗競爭者
邱愛莉表示，房市正熱時，屋主都有一種心態，想要賣更高，因為上一筆的實價登錄交易是幾個月前的，相信未來還會漲，抱持一種「你不買，也會有人買」的心態。但限貸令後，可以接受了。比如，很多人買學區的房子都希望趕在12月底前可以入戶籍，所以每年12月底以前，幾乎都是學區房最好賣的時候。她的一位朋友有一間學區的房子想賣，因為房市火熱惜售，直到去年下半年房市反轉才拿出來賣，心態就變軟了，因為12月以前是學區房子最好買賣的時機，過了12月可能又要等一年，所以後來12月初有一組人出價，雖然未到目標價，沒有創新高價，但也是該社區的相對高價就賣了。
邱愛莉提醒，屋主賣房要積極一些，不要忘了要求仲介回報帶看情形。屋主如果能了解看屋的人的想法或猶豫，即時積極提供房子資訊解惑，可以幫助房仲讓房子賣得更順利。「有一個觀念要釐清！最了解房子優點的人是屋主，最會賣自己房子的人應該是屋主，會委託仲介賣，不是因為仲介比較會賣，而是仲介能夠接觸更多的買方，才能打敗其他競爭物件。」
我家到底值多少？「比較法」4點檢測
著有《給首購族的聰明買房術》的阿宅-雙碩士地產顧問指出，許多屋主開價前，會參考實價登錄行情，再向上加價，作為想要實拿的金額，跟著再加上仲介費、稅費等其他交易成本，就是底價，再來往上加一點製造議價空間後，就是最後的開價，這樣的作法不見得不可以，但要看市場接不接受？
他表示，想確認「我家到底值多少？」可以參考實價登錄行情，應用不動產估價中的「比較法」，其核心概念是：周邊與自己條件相似的房子賣多少，自己的房子就大約值多少。這與賣中古車類似，需要比對品牌、年份、狀況等條件。然而，很多人會錯誤地引用不相關的房價來推估自家房屋的價值，例如，以同區域的新屋價格估算老屋價值，導致訂價不準。
他提醒，利用「比較法」需注意以下要點：
綜合來說，實價登錄除了幫助全民了解房地產行情，更重要的是讓想購屋的人了解自己的自備款、每個月現金流，知道自己能力，找自己能力範圍的買。對屋主來說，只要正確分析實價登錄資料，就能更合理地訂定房屋價格，吸引買家且避免定價過高或過低。
