「囤房稅2.0」自住優惠稅率如何算？自住設籍「稅基高」優先 多屋族3狀況享優惠稅率

【文／李寧】多屋族今(2025)年房屋稅稅金將會很有感，不過，若是自住者則將享有優惠房屋稅率！「房屋稅差別稅率2.0方案」（俗稱「囤房稅2.0」）於2024年7月1日正式實施後，將在2025年5月首次以新制課徵囤房稅；想要拿到優惠稅率的人，務必記得要在3月24日前辦理完畢戶籍登記。

「房屋稅差別稅率新制」（俗稱「囤房稅2.0」）針對全國單一自住房屋，稅率從1.2%調降為1%；非自住住家房屋，稅率則從1.5%～3.6%上調為2%～4.8%。

「囤房稅2.0」採全國歸戶、全數累進課徵，新制開徵後，將使囤房族、建商等繳納更多稅金，政府期望透過稅率差距，以降低單人持有多屋情形，抑制投資客房產炒作，保障自住權益。

「囤房稅2.0」自住戶必看

台南市政府財政稅務局說明，囤房稅2.0新制規定，自住房屋需由本人、配偶或直系親屬設籍，就能享有自住稅率，要特別留意的是，須在3月24日前辦理完畢，才適用「1.0％（全國僅1戶）」或「1.2％（全國3戶內）」的自住稅率，否則將被課徵3.2％至4.8％的非自住稅率，稅額至少增加1.67倍。

台北市政府財政局提醒，「自住住家用房屋」認定要件增訂本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記規定，很多民眾可能還沒有注意到辦「竣戶籍登記」的重要性，少做這件事，稅額可能就會大幅增加。

自住房屋優惠稅率符合3要件：

1.房屋無出租或供營業使用

2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，並於該屋辦竣戶籍登記

3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內

「囤房稅2.0」多屋族必看

「囤房稅」源自財政部《房屋稅條例》第5條，針對屋主持有的第4戶開始計算的非自住住家，採用差別稅率課稅。

依照「囤房稅1.0」，第4戶起將視為非自住住宅，稅率介於1.5%至3.6%；修法後的「囤房稅2.0」，則將稅率調高到2%至4.8%，讓多屋族稅金很有感。

據財政部估計，「囤房稅2.0」正式開徵後，全國將約有36萬戶受影響，粗估整體可多增26億元收入。

不過，為鼓勵囤房族把閒置房屋投入租賃市場，提升房屋利用效率，3種情形可享優惠稅率：

1.房屋提供公益出租或用作社會住宅：稅率1.2％

2.若房屋出租供住宅使用，並申報租賃所得達當地一般租金標準：可適用1.5％至2.4％之較低稅率

3.若透過包租代管方式出租，且租賃契約期限一年以上，符合租金標準者，不計入非自住戶數：可適用單一優惠稅率1.5％

另外，針對為避免「繼承非自願共有房屋」造成空置的情形，導致房屋未能有效利用，繼承取得共有住家用房屋，法定稅率從最高3.6％調整為1.5至2.4%，以適度減輕非自願持有共有房屋者的稅負。

稅務局提醒房東，房屋出租申報租賃所得達租金標準，記得於每年房屋稅開徵40日前（即3月22日，2025年適逢假日遞延至3月24日），檢具租賃契約書向當地稽徵機開提出申請，同時於5月份須申報綜合所得稅，先行辦理申報，才能在當期適用較低稅率。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，囤房稅2.0採全國歸戶，且對於自住房屋的認定更加嚴格，也讓不少多屋囤房族的稅負加壓。由於現今想適用自住稅率，不僅本人、配偶、未成年子女在全國持有的戶數不得超過3戶，還需本人、配偶或直系親屬設籍，因此想節稅的民眾，務必要設籍才行。

然而房屋稅各縣市的稅基有高有低，且屋齡、地段也會影響稅額，各縣市不同戶數的差別稅率也不一樣，因此想降低稅負，建議應選擇房屋稅基高的房屋設籍自住，其他稅基低的房屋列為非自住，以有效節省總稅金的支出。

此外，為鼓勵多屋族活化閒置房屋，出租且申報所得達租金標準的房屋，可享1.5~2.4%的優惠稅率，因此多屋族也可考慮將房屋釋出到租賃市場上，不僅能享有優惠稅率，還有租金收益可期。

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