房屋稅「月」改「年」計！房子最怕賣錯人 「這款買家」恐讓你稅金暴增

【文／葉一秋】房屋稅2.0今年開始採新制課徵，不僅許多人收到錯誤的房屋稅單，就連同買賣房屋，民眾也得適應新制帶來的衝擊，由於房屋稅新制課徵方式由按「月」課徵，改為按「年」課徵，以及在開徵40日以前變更房屋使用情形，當期適用該稅率，這2項將導致房屋買賣時，原屋主恐要多繳3倍房屋稅。

房屋的持有稅有房屋稅及地價稅2種，都是一年一繳，因此在買賣房屋時，雙方需要拆算各自應繳的房屋稅及地價稅，而在房屋稅2.0施行之前，買賣房屋在申報契稅時，會隨單開徵房屋稅，以公契立約日拆分，由賣方繳清，買方則記得要設戶籍，申請自用住宅，才能採用較低的1%或1.2%的房屋稅率。

房屋稅2.0上路後，房屋稅課徵方式由按「月」課徵改為按「年」課徵，意思是說，舊制是依房屋實際使用情形，按「月」適用不同稅率計算房屋稅，如使用情形變更日期在當月15日以前者，並依規定申請，當月份即可適用變更後的稅率；如變更日期在16日以後，則自次月起適用變更後稅率，變動最大也只有1個月採用不同稅率。

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永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，房屋稅修法後，房屋實際使用情形依照開徵日40日以前（即3月22日，適逢假日延展至次一工作日）向房屋所在地稽徵機關申報的狀況為依據，適用當期整「年」度，納稅義務人為2月末日的所有權人，新制稅制課徵方式朝地價稅靠攏，有設戶籍要件，以及按「年」課徵。

買賣房屋「前住後租」暴增稅金扯不清

因此也導致房屋稅與地價稅在買賣房屋時有相同的弊端，當賣家原為自住，房屋稅採用1%或1.2%的自用稅率，而買家卻非自住，若出租，房屋稅率從1.2%~2.4%不等，若空置房屋，稅率更高達2%~4.8%，以台北市來說，空置稅率3.2%起跳，倘若在3月22日前（適逢假日延展至次一工作日），房屋已出售給買方，等於整年度的房屋稅率從1%突然跳升到3.2%，暴增3倍，造成房屋稅拆算上不公平的情況。

對賣方來說，原本只要1%的房屋稅，現在卻要以非自住的3.2%房屋稅率補貼給賣方，實在難以接受，倘若賣方不願意，只願意給付稅率1%的房屋稅，那多餘的房屋稅由賣方承擔，也並不公平，經常容易造成糾紛。而這種情形，在地價稅上已是陳年問題，如今房屋稅卻步上地價稅的老路。

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由於成屋過完戶後，買方會再度看屋，確認屋況沒有問題後，通知銀行撥款，塗銷原屋主的抵押權，這段時間大多需要3~7天，因此現今多數作法，是在交屋日由房仲幫忙，以交屋日拆算房屋稅及地價稅，視納稅義務基準日時，房屋所有權是誰，便由誰繳納，買賣方互相找補，實務上也有遇到有的賣方堅持，把款項保留在履約保障專戶內，等買方拿到稅單後，再來請款，但這種狀況並不多。

至於新建房屋則是按月比例計課，未滿 1 個月者不計，假設房屋第一次所有權登記日是8月15日，則由9月才開始課徵房屋稅，另外每年 3 月 1 日起至6 月 30 日止新建、增建或改建完成之房屋，該期間之房屋稅併入次期課徵。

房屋稅2.0如何課徵：

課徵期間：上一年7月1日~當年6月30日

課徵範圍：附著於土地上的各種房屋及可增加該房屋使用價值的建築物

課徵方式：按「年」課徵，納稅義務基準日為每年2月末日

變更房屋使用情形：開徵40日以前（即3月22日，適逢假日延展至次一工作日）向房屋所在地稽徵機關申報

｛稅額減少：當期適用（逾期申報自次期適用）；稅額增加，次期適用｝

繳稅期間：每年5月1日~5月31日

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