央行也曾全面封殺放款!估價師曝衝擊:自備3成較保險
全國今年6月不動產放款集中度高達37.43%,逼近史上最高紀錄,讓央行迅速找各大銀行約談,要求管理不動產貸款總量,並傳出還有下一波信用管制。估價師指出,央行看的是股房上漲後若出現大幅度崩潰,將引發全面性的金融危機,才決定出手,早在1974年石油危機時,政府便曾發布全面性封殺放款的政策來避免情況惡化,「只是大家都忘了,或是還沒出生」。
央行為什麼要從不動產貸款總量管制下手呢?,高源不動產估價師事務所所長陳碧源解釋,貨幣政策變數並不直接影響房市,而是透過股價和銀行放款的間接影響,所以央行看到的不只是房市,而是股、房上漲過程中所構建的資產價格膨脹,一旦出現大幅度修正或崩潰,將衝擊金融體系,可能引發全面性金融危機或系統性風險。
陳碧源舉例,日本1980年代產生極大的資產價格循環,從資產價格膨脹、持續擴張,最終崩潰,之後引發企業財務危機,以及金融機構遭受流動性危機與償債能力不足的困境。
各國央行為防止資產價格泡沫化,難透過利率、單一貨幣政策來抑制房價,也避免波及其他經濟部門的正常資金需求,多是改採金融監理的整體審慎政策(Macroprudential Policy),包括呆帳準備率、銀行資本提列風險性資產權重、不動產放款曝險集中度限制、不動產放款成數調整(Loan to Value Ratio,LTV)等,其中又以不動產放款成數的方式最常出現,效果也較佳。
▼央行近期大動作管制不動產貸款總量。(圖/東森財經新聞張琬聆攝)
央行為FED降息做準備 針對不動產總體審慎措施
然而陳碧源指出,今年以來,房價大漲、房價所得比問題蔓延全台,放款集中度又再拉高,但美國聯準會(FED)又即將降息,台灣央行如果不要違反逆勢操作利率的話,就不僅實施特定地區的選擇性信用管制,而必須是針對不動產市場進一步更廣泛的總體審慎措施。
「台灣有沒有這樣的經驗。事實上是有的。只是大家都忘了。或是還沒出生。」陳碧源強調,在1970年代第一次石油危機時,國人因應通膨產生的購屋保值心理,搶購不動產造成需求大增,政府本來實施5樓以上禁止建築但無效,房價續漲;便於1974年發布「穩定當前經濟措施方案」,除了調整存款放款利率,同時規範各金融機構承作興建或購置房屋的投資及貸款時,除了一定金額以下的自用住宅外,一率暫停放款,「這是一種全面性的封殺放款,造成房市先漲後跌,對房市影響最大」。
之後1989年央銀改採用選擇性信用措施,也就是透過放款成數限制(LTV)的措施來處理總體審慎措施、以及2010年的選擇性信用措施迄今,都避免實施全面性封殺放款。
央行可能有後續規範 呼籲購屋族量力而為
陳碧源補充,日本進行不動產放款總量管制時,也是價格開始崩跌的開始,他因此提醒央行在決定是否干預資產價格上漲時,必須確認是否已面臨資產泡沫化階段,否則很容易造成資金正常需求的排擠,「而且一旦資產價格上漲預期確立後,投機者仍會利用法令漏洞獲取所需資金,使得監理政策往往無法有效防守到他要的防守的打擊範圍,並且殃及無辜」。
陳碧源判斷,央行後續可能還會對各種放貸類型做規範、擴大選擇性性用管制地區,並且保障政策性放款對象如真正的首購貸款族、都更危老重建、企業建築廠房等,以達到放款分流,也不危及製造業貸款,避免走向日本的老路。
最後,陳碧源認為,央行選擇性信用管制或不動產貸款總量管制,不會只有針對中古屋而不影響預售屋,特別是2023年7月後,預售屋禁止換約移轉,而且建商沒辦法完全保證可以幫忙到每一個購屋者的購屋貸款,除非在買賣契約書同意買方貸不到款可以無條件解約,因此提醒購屋族除了不要被誤導之外,購屋也要量力而為,自備款最少準備3成比較保險。
(封面圖/東森財經新聞張琬聆攝)
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