【地產專欄】洪倩宜：買房只需頭期款？你不知道的購屋交屋程序大解密！
你知道購屋交屋有一定的SOP流程嗎？從簽約用印完稅到交屋，購屋付款流程四大階段可是有規範的！包括簽約要給付總價的10％ ，另外，用印、完稅到最後交屋都有一定比例的費用，這中間所需要的時間及費用，今天一次分析給你知。
阿偉存了1百多萬，好不容易透過房仲買到1間690萬的中古屋，高高興興跟屋主簽了約，也找了銀行談好房貸，卻才發現自己忘了還有仲介費、各種房屋相關稅費、地政規費、代書費、地震火災險及銀行手續費等等，這些林林總總加起來也要十來萬，更遑論還有裝潢、家電、家具及搬家等費用也要一併考量，手上現金剩餘不多的他，只好趕快找家人求救，總算順利完成了過戶交屋程序。
買賣屋程序複雜 稅金規費一籮筐
大多數人買房經驗不多，面對斡旋金、定金、用印、完稅（印花稅、契稅）、申辦房貸、代書費、履約保證費等，往往聽得霧煞煞，還有房款如何繳付也搞不清楚。
所幸現在這些問題大多可由房仲業者及地政士（代書）代為提醒，協助民眾於簽約後一步步完成步驟，地政士也會預收一筆款項，只要按照約定時間匯款至指定帳戶，先支付相關稅費與規費，日後再將單據與餘額退還，所以真的不用太焦慮，但手上多留一筆現金確實是有必要的。
房子是大多數人一輩子買賣金額最大的商品，半點都疏忽不得，因此確定簽約買屋之後，緊接著要面對一連串房屋產權過戶手續，其中簽約、用印程序繁瑣，務必要了解相關流程，才能減少糾紛產生。購屋交屋的程序大致如下：
流程1：簽約
買賣雙方備妥相關文件、驗明彼此身份後簽約用印，此時買賣方可協議房屋價金分幾期及每期多少比例進行交付。一般而言，簽約時買方會先付5％～10％給賣方作為簽約款。
流程2：用印
買方準備私章、賣方準備印鑑章，共同完成公定契約。銀行也會在此流程進行徵信、估價以辦理房屋貸款，同時雙方需負擔印花稅費，印花費為土地及建物公契價格的千分之1。
流程3：報稅
賣方及買方須各自向不動產所在地的稅捐單位申報土增稅、契稅。核課的土增稅分為一般及自用2種，而稅單核發需7～21天；契稅則依當年度的房屋現值的6％做計算。通常土增稅由賣方負擔、契稅由買方則負擔契稅。
流程4：完稅
依照規定，房子上年度的地價稅及房屋稅須繳清，才能辦理過戶確認完稅，這時買方須再付價金10％，稱之為完稅款。
流程5：送件過戶、設定
接下來辦理產權過戶登記到買方名下的步驟，這時需等買方抵押權完成設定，好請銀行撥款。過戶之時買賣雙方須向房屋所在地的地政機關繳納行政規費。行政規費分土地登記及建物登記2類，前者依公告地×面積×千分之1計收；後者依房屋現值×千分之1計收，流程需3～5天完成。
為避免風險產生，過戶之前，雙方應事先約定尾款交付的時間與擔保方式，由買方開立尾款同額擔保本票，作為尾款支付擔保，一般多由代書暫時保管，待房款全數付清後始將本票退還買方。
流程6：交屋
最後買方請申貸的銀行代為付訖尾款（價金70%~80%），以清償原賣方貸款並到地政事務所辦理抵押權塗銷，並設定新貸款及代償塗銷原設定，並至房屋現場親自點交屋況、完成交屋。賣方需交還相關稅單、鑰匙，並繳清水電瓦斯及管理費等費用。
房貸成數不足 不幸違約當心訂金被沒收
此外要特別注意的是，買方在申辦房貸時，需留意銀行可能估價較低導致貸款成數不足的情況，例如本來希望貸款8成，結果只貸到7成5甚至7成，這時可能無法順利貸款交屋，若不幸違約則之前已付的價款可能會被賣方全數沒收，造成極大的損失。因此建議預算千萬不要抓太緊，或在簽約時盡量與買方協議貸款成數不足之解約條款，以保障自身權益。
履約保證由第三方監管價金交付過程
為避免房子沒完成過戶，賣方拿錢跑了，建議民眾也最好選擇「履約保證專戶」服務，現在多數大型房仲業者皆有提供履約保證服務，要求買方將交易過程中的相關款項都先匯入專戶，待完成過戶交屋後，再由專戶把價金交付給賣方，全程由第三方負責監控，以確保房子交易安全。
