台積電擴廠嘉義房市有多瘋？嘉義高鐵、縣治特區 5年房價急漲翻倍 在地房仲曝「房子幾乎被竹科中科主管搶光了」 ｜房價狙擊手

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【文／Angela】嘉義縣過去因農業大縣定位，導致年輕就業人口嚴重外移流失，如今，六大產業園區與嘉科蓬勃發展，加上華泰名品城Outlet宣布投資，就業與商業發展雙重利多，讓高鐵特區、縣治特區房價與土地價格短短5年急速竄升漲翻倍，前者因新屋供給有限，屋主們惜售轉賣為租，後者待重劃配地，大規模推案期將落在2030年。嘉義縣市因距離近，車程約30分鐘，現階段剛需買盤不少人乾脆選擇嘉義市，市中心蛋黃區新案「國城都更好」開價衝上5字頭。

1. 台積電2座CoWoS先進封裝廠2年內將陸續完工裝機，南科管理局已啟動嘉科二期90公頃擴建計畫，未來占地300公頃的台糖太保農場可望全面轉型，創造大量就業型移入人口，帶動住宅剛性需求。

2. 嘉義高鐵站周邊新成屋供給量少，清景麟集團推案全數完銷，目前僅「遠雄國寶」與「高鐵國際城」2社區，實價登錄不乏3字頭，房價5年漲逾1倍，加上華泰名品城Outlet進駐開發，不少屋主惜售改出租。

3. 嘉義縣市生活圈緊密，六產產業與科技園區上班族工作在嘉義縣、居住在嘉義市，帶旺嘉義市房價起漲，市中心蛋黃區新案「國城都更好」單價衝上5字頭，依舊賣得強強滾。

華泰名品城進駐高鐵特區 高鐵宅供給稀屋主惜售

麟裕國際總經理謝宗澂表示，高鐵與科學園區成為嘉義房市的票房保證，公司在太保與朴子陸續推出「高鐵國際城」「高鐵科技城」與「Ai世界城」3案總戶數2328戶，買盤幾乎都來自科學園區或產業剛性需求，不僅全數完銷，新成屋屋主傾向惜售，就算房價在短短5年漲了1倍，也寧可以租代售，加上華泰名品城宣布投資49億元開發高鐵特區Outlet，有就業與商業雙利多加持，後市發展不可同日而語。

謝宗澂認為，比較南部3縣市高鐵站周邊房價，左營新案6字頭、台南5字頭，嘉義高鐵站周邊僅3字頭，仍有相當上漲空間，「嘉科2座台積電CoWoS先進封裝廠都還在如火如荼趕工，南科管理局宣布啟動嘉科二期90公頃擴建計畫，放眼整個太保台糖農場300公頃土地，未來很有可能都變成科學園區，對房市需求與胃納量值得期待。」

縣府特區農地價格漲1倍 竹科中科外派主管搶購

台慶不動產嘉義檜意林森加盟店執行長江智玄表示，高鐵特區周邊土地多為台糖用地，受限於採出租或合建開發，包括華泰名品城也是租地，發展力道略遜於縣府特區。目前縣府特區共有6個民間自辦重劃區，重新納入由縣府統籌，預計2030年重劃完成，重劃前農地單價每坪12～14萬元，重劃後土地單價來到每坪25～30萬元，預估大量推案潮將落在2030年後。

雖然大規模住宅推案還需要時間醞釀，但縣府特區周邊已有零星個案房價率先發酵，預售案「鉑金苑」單價落在38萬元，縣府周邊中古華廈屋齡10～20年，單價也從每坪17～18萬元漲至28～30萬元，透天10年前總價1000～1200萬元就有機會入手，如今總價來到1500～2000萬元，「這3年總價漲了不少，但對從新竹、台中、台南來的科技族來說，整體房價還是相對親民，間接加快成交速度。」

「高鐵跟縣府特區房價從2字頭到3字頭這價格區段，幾乎都被竹科或中科的主管級置產與投資買盤搶光了。」江智玄觀察，去年下半年以前，嘉義縣市的外來買盤多為科技廠主管與工程單位，今年開始隨著企業開始徵才，已有基層剛需購屋買盤湧現，多分配不水上、鹿草、太保、朴子與新港等地區，主管級則偏好嘉義市湖子內重劃區，因房價基期逐漸墊高，近年2房大樓產品轉熱銷，否則過去至少3房起跳。

由於嘉義縣市距離近，當地居民工作在嘉義縣、消費居住在嘉義市的一日生活圈已然成形，縣市鄉鎮車程多在半小時內，使得嘉義市房價易漲難跌。湖子內重劃區目前開價每坪35～40萬元，嘉義舊戲院改建預售案「承億新榮序」開價每坪45～50萬元，價格創新高但仍有極佳銷售表現，也推升蛋黃區大案「國城都更好」挑戰5字頭價。

「只要持續移入的剛需胃納量未能被滿足，房價就沒有大幅下修的道理，何況工資、原物料仍持續高漲。」江智玄認為，嘉義縣市未來5～10年內房價下修機會趨近於零，即使受到第七波信用管制，頂多維持量縮價平格局，現階段商圈移轉不易，大坪數與豪宅戶型仍以嘉義市舊城區最為保值。

【在地帶路】軍宅「經國新城」2字頭高CP值

嘉義縣市受到外來買盤湧入帶動，導致房價全面起漲，差別只在於漲幅大與小，無形中也壓縮了在地人的購屋選擇，江智玄建議有預算壓力的購屋人不妨從國宅下手，早期軍宅改建的「經國新城」，3房50坪空間含一車位總價1300萬元上下，換算單價仍維持在2字頭，價格相對親民好入手，加上國宅實用空間大，屬於高指名度搶手社區。