兄妹賣共同持有房「稅率為何不同？」可用優惠稅率10%？專家揭計算關鍵

【文／李寧】土地、房屋共同持有時可以出售嗎？每位共有人出售的稅率是否會相同？

一對兄妹日前出售繼承的共同持分自用住宅房地，兩人適用自用住宅用地稅率的面積竟不相同，妹妹適用的優惠稅率硬是高出哥哥40平方公尺，這是為什麼呢？有專家出面解釋，原來關鍵是出在「土地持分比例不相同」。

王老先生過世後，由王姓兄妹共同繼承且持分自用住宅房地，不久前他們出售繼承的共同持分自用住宅房地，新竹市稅務局審理時發現，王大哥的土地持分比例為1／2，而房屋持分比例為1／3；依照規定，土地增值稅適用自用住宅用地稅率面積，但最關鍵的是，「得按房屋所有權持分比例計算」，因此只有部分面積可按自用住宅用地優惠稅率10％計算。

稅務局說明，土地所有權人出售的土地，依照《土地稅法》規定，申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，如該房屋所有權屬本人或其配偶、直系親屬與他人共有時，其適用自用住宅用地稅率之面積，應按房屋所有權持分比例計算。

所謂的自用住宅用地，指的是土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地，還需注意土地上之建物所有權人須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

台南市稅務局也曾說明，如果地上房屋為樓房時，而土地為1人所有或持分共有，則土地增值稅可按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例，分別適用特別稅率或一般稅率計課。

持分比例不同

適用優惠稅的面積也不同

以上述王家兄妹為例，新竹市稅務局說明，王大哥與王小妹共同持有房屋1棟及其坐落土地240平方公尺，房屋持分比例1／3及2／3，土地持分比例各為1／2。

因王大哥房屋與土地持分比例不相同，依規定應按房屋所有權持分比例1／3計算，即只有80平方公尺適用土地增值稅自用住宅用地優惠稅率10％，其餘40平方公尺按一般用地稅率課徵；至於王小妹房屋持分比例2／3，因此其持有的120平方公尺全部可適用自用住宅用地優惠稅率。

新竹市稅務局提醒，買賣自住房地時，除了注意設立戶籍相關規定，還要注意房屋與土地持分是否相當，以免權益受損。