【投資診聊室】以房養股可行嗎？怎樣成功機率才高？哪些坑不要踩？

本周【投資診聊室】要來分析一篇近期在房屋社團、Ptt與新聞媒體都引起許多討論的文章：「剛過32歲有2房，以房貸養股」。以房養股可行嗎？要怎麼操作才能提高成率？

這名網友描述：自己多年前在台中置產，成交價為600多萬，每月房貸1.8萬；結婚後，她與老公下訂一間預售屋，每月繳交工程款，預計5年後交屋；此時，台中的房產已經增值到1200萬，她用房屋增貸出房屋現值的4成，約480萬，再加上自己與老公的存款，共計550萬投入股市，投資0056、00915兩支ETF，配息保底6.5%左右，每月配息領3萬多，就可用來支付每月工程款以及後續的房貸支出，形同「以房養股，再以股利養另一間房」。

此文一出，有網友認為是「神操作」；也有人認為此舉等同借錢來投資，不該鼓勵這樣的行為；也有人認為這是倖存者偏差，原PO入場剛好吃到台股與房地產行情都好的紅利，才能這樣操作。

本周投資診聊室邀請到房產專家、馨傳不動產智庫執行長何世昌來解惑：以房養股妥當嗎？投資人若想以房養股，怎麼操作勝率最高？哪些坑不要踩？

房屋增貸，是活化不動產的有效方式

傳統觀念認為房子就是不動產，但何世昌認為，這是錯誤觀念，靈活的投資人，其實是可以把「不動產」變成「動產」，其中，最常見的方式就是本文中網友採用的「房屋增貸」，也就是當你持有房屋幾年後，房屋理應會隨著時間增值，而增值的部分，就可以跟銀行借貸出來。房屋增貸利率又比一般的抵押貸款利率還低，是很好的活用資金方式。

但是，增貸出來的錢，要如何使用，才能平衡風險與報酬？何世昌分享以下3種較穩健的方式：

一、購置下一間房屋：增貸出來的錢當作購置下一間房屋的頭期款，但是這樣的操作方式，目前已經被央行明令禁止，投資人必須小心，以免觸法。

二、購買美元定存：一年期美元定存利率在連番升息後，現在都有4%左右，扣掉房屋增貸的利率，有大約2%的套利空間。何世昌認為，將增貸出來的錢拿去投資美元定存，可以保本又領息，「幾乎沒有風險。」最大的風險就是銀行倒閉或者美元匯率波動的匯差損失，何世昌建議投資人在美元31元以內買美金定存，32元以上兌回台幣最保險。

三、以房養股：將增貸出來的錢投資股市，也就是本文網友操作方式。何世昌提醒，貸出來的錢投資股市，標的要慎選，以免領了股息、賠了價差，甚至股利、價差都沒賺到，還倒賠掉本金。

怎麼選合適的以房養股標的？

那要如何選擇「以房養股」的投資標的？如果你不是「殺進殺出」型的投資人，最保險的方式就是投資高殖利率的ETF與定存股。

不過，何世昌提醒，投資人還是要謹慎了解ETF的組成、內扣費用等，留意配息的來源，以免ETF將你的本金當作股利配給你，導致本金越配越少；此外，目前台股和高股息類的ETF處於高檔區間，投資人也要有居安思危意識。

「另一種安全做法就是買『大牛股』，也就是定存股，他們股性穩定，股市崩盤、大漲都不太會動，比如電信類股」何世昌說到，當你選擇殖利率有4%以上的投資標的，就有機會倒賺利息，當然實際還是要看你跟銀行增貸出來的利率是多少。

以房養股最怕「心態飄」，須確保投資標的與自身屬性吻合

何世昌認為，以房養股是很好的做法，前提是要有正確心態、穩健操作，就能透過房地產打造源源不絕現金流。

最怕的，就是投資人「心態飄了」。何世昌提醒，以房養股最忌諱「改變原本目標」，比如拿到一大筆增貸資金後，原本是打算慢慢存股，但是一踏進股海就忍不住殺進殺出，存股存到骨折。

何世昌分析，這名網友以房養股能操作成功，不脫三個重點：

1. 持有房屋增值，並談到好的增貸利率

2. 清楚知道「自己在買什麼」，包含ETF的指數成分、配息狀況

3. 確認以房養股的目標與運用方式，例如，這名網友是要用ETF配息的穩定現金流支付房貸/工程款，不會中途跑去短買短賣、賺價差

「如果你過往財務紀律不佳，手上多一大筆錢，心會癢，錢就容易亂灑的話，千萬不要以房養股，不然就會變『以房養債』！」何世昌說到。

總之，還是要確認自身的投資屬性，是保守型還是積極型？你的屬性和投資標的是否吻合？以房養股的終極目的是什麼？現在的投資行為有沒有跑偏？審慎思考後，再執行。