【法拍風暴】房貸荒!法拍市場也遭殃 代墊業務銀行剩1家「出價轉保守 市場冷靜不少」
央行第七波信用管制,加強銀行對不動產貸款的審核,房市資金流入受到抑制,專家分析,貸款緊縮與房價下跌相互作用,法拍屋市場已出現不少亂象。Yahoo房地產探訪近期法拍案件,揭開台灣房市面臨的「法拍風暴」。
【文/連珠君】今年下半年起,銀行不動產放貸水位偏高,到央行限貸令,購屋民眾無不哀聲遍野,申請不到房貸的問題,也一路延燒到法拍市場。專家指出,早在央行宣布限貸令前,銀行就已紛紛縮手法拍特有的代墊款業務,僅剩下一家銀行願意承作,但後續代墊款轉房貸,依舊要排隊等待核發,投標人恐長期間負擔利率較高的代墊款,使得法拍市場也跟著冷靜不少。
法拍屋代墊轉房貸門檻拉高
寬頻房訊發言人徐華辰指出,早在央行限貸令出來以前,就已經知道銀行接近滿水位的問題,房貸荒的現象愈發嚴重,當時有客戶委託他代標法拍屋,擔心法拍代墊款受到影響,特地詢問許多以往有承辦法拍代墊業務的銀行,許多都告知沒有額度了,唯一只有聯邦銀行還承作法拍代墊款業務,代墊利率6.3%,但後續代墊轉房貸的利率提高到3.1%起,且要綁約2~3年,客戶也因為無法控制房貸問題,認為此時進場風險太高,縮手不投標了。
法拍代墊款是法拍屋特有的狀況,由於投標者成功得標後,需要在7天內把剩餘尾款一次付給法院,但投標人尚未取得不動產權狀,無法申請房貸,因而衍生出法拍代墊款這種特殊貸款方式,屬於短期型貸款,類似於信貸,利率較一般房貸高,審核過程較嚴謹,且通常與日後的房貸方案綑綁在一起。
給付法拍尾款後,約10~14天法院將核發「不動產權利移轉證明書」,就可至地政機關辦理過戶登記,取得房屋所有權後,代墊款就能申請轉為利率較低、期限較長的一般房貸,代墊款大多需借貸1個月左右。然而問題就出在房貸荒上,銀行業務也不能肯定代墊款轉換成一般房貸需要多久的時間,投標者可能要長時間承受高利率的代墊款,目前約需要2個月的時間才能排到房貸撥款。
限貸令後 法拍出價轉保守
而緊接在後,央行在9月19日宣布第七波選擇性信用管制,代墊款綑綁的房貸業務,也一併跟著受到規範,第2屋房貸成數降至5成,第3屋以上及豪宅貸款上限3成,且無寬限期,進一步加深貸款的困難度。
那央行的限貸令,有機會來法拍市場搶便宜嗎?徐華辰表示,法拍市場近年來釋出的案件非常少,前2年隨便條件稍微好一些的物件,都有5~6組人馬搶標,不過近期受到房貸影響,投標組數有降低的狀況,可能只剩下2組競標,預期價格也會有些許修正,以往得標價經常與市價價差不到1成,特殊物件甚至出現過法拍價高於市價的離譜價位,現在價差有放大一些,出價變得較為保守一些。
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