「不報稅房租便宜1500元」租屋契約這樣寫 簽了也無效！不怕房客偷報稅 精明房東1招反制「追回少收的租金」

傻傻簽了不該簽的契約也許還有救，因為契約條款也可能「無效」。當契約條款違反法律、公序良俗時，法律效果通常為「該條款無效」，並不等於整份契約都無效，除非是契約本身就違反法律（例如：人口販賣契約）。

1. 房客內心話：簽租約時答應房東不報稅，約都簽了法律還會保護我嗎？

2. 房東內心話：收了便宜租金卻被房客檢舉逃漏稅，難道只能吃悶虧？

3. 租約這幾條，簽了也無效！房東最常犯哪些錯？

【文／施宇宸】阿華因為缺錢急需，受到報紙上的借錢小廣告「免聯徵、專辦困難件」、「利息低」、「借款10萬，利息3,000」所吸引，結果一到現場洽談時才發現，原來是借款10萬、「月息」3,000，還扣了一些哩哩扣扣的手續費。

阿華最終還是硬著頭皮簽了借據，直到被催繳還款的那一天，才聽到友人說：「傻逼，法律規定利率的上限是週年16%，你那個錢莊的利率已經高達週年36%，這是無效的吧！」這種明顯「違法」的借貸契約，還有效嗎？

約都簽了，法律還會保護我嗎？

生活中，我們隨時都在與別人成立契約，缺蛋危機時，可能你在7-11買茶葉蛋一顆12元，在全聯卻只要10元；又或者你在世界健身房，一年3萬元，隨你安排運動時間，但在海洋健身房，卻是1分鐘5塊錢，各業者定價落差頗大，卻都有消費者願意買單，這是所謂「契約自由原則」的展現，法律對於你們講好的事情，原則上是不會介入的。

但是(人生最厲害就是這個”but”！)「契約自由原則」在某些情況下是會被打破的，法律此時會認為需要出來管管。

舉個稍微浮誇一點的例子，一名富豪與小模訂立1周支付3萬元、發生3次性關係的交易契約，這個契約雖然是雙方合意下簽定的，如果有一方違約，譬如富豪白嫖或是小模收錢後就人間蒸發，因為性交易在我國違反「公序良俗」，其中一方即使拿著這份契約向法院提告，也會被認定為是一個無效的約定。

又或者是開頭提到高利貸的例子裡，目前「法定的」約定週年利率上限已經從20%調降成16%（2021年7月20日施行），以開頭這種借款10萬、月息3,000（俗稱月息三分利），年息相當於36%的約定，超過法定最高上限的20%利息（36-16=20），是直接無效的！甚至新法規定超過上限的部分，即使已經支付給對方，仍可以透過法院請求對方還回來。

契約這幾條，簽了也無效！─房東最常犯的錯

另外一種也很常見的例子是，房東在租約當中約定房客不可以報稅（把租金的支出列入扣除額），或者約定如果報稅的話租金自動加個幾千元等，這樣的約定也會因為「違法[1]」而無效（國民有繳稅的義務），即使房客同意也一樣。

[1] 違反的法令是「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」有明文要求「不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。」

當然，房客願意配合不報稅的原因通常是擔心房東會提前解約或不願意續租，所以當你遇到惡房東，而且你也沒有續租的打算時，知道該怎麼做了嗎？……咳咳！

本來想說點到為止的，但出版社主編看到上面這段希望我講清楚[2]……以下內容，是讓大家更好理解，沒有教導各位這麼做的意思……咳咳。

[2] 這下大家終於知道這本續作為何搞了2年才出版了～我們對於文章品質是高標準要求的啊！

實務上，房東、房客對於租約上最常起衝突的攻防手法解析

不少缺乏常識的房東，會在租約寫到類似約定：

1. 房客不得報稅。

2. 若房客報稅租金為15,000，未報稅則租金為13,500。

雖然租約這樣寫，但這都是無效的。不少與房東交惡的房客，就會透過檢舉房東逃漏稅（租賃所得）來報復太過盧小小的房東，一旦確認有逃漏稅的事實，房東除了要補繳稅，還會面臨最高3倍應補徵金額的罰鍰（所謂連補帶罰）！而且欠稅的追稅期間最長可以達15年[3]，過去欠的稅幾乎都逃不掉！

[3] 這部分說來複雜，徵收期間5年，民眾被徵稅卻未繳，政府會移送執行，執行的期間最多可以達10年，所以總共追繳的時間最長會到15年，總之欠國家錢這件事情，絕對比銀行還難纏就是了。

房客通常也會順便把租金報個列舉扣除額（目前1年是12萬為上限），當年度的所得、要繳的所得稅也會因此減少一些，制裁惡房東之餘，還可以節稅省荷包，簡直一舉兩得！（但因此跟房東產生其他的衝突之類的問題，還請自行評估）

還有些房東則是會想要反制房客，在契約中約定2種租金價碼，譬如上面第2種約定方式。房東在面臨房客報稅時，有些會想要回過頭來跟房客追繳過去少繳的租金作為反制（上面例子來說，房東便可能追繳每月1500的少繳租金）。

不過房東這個做法是確定行不通的，因為這違反了「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，裡頭的「不得記載事項」第五點：租約中「不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。」違反效果就是無效，所以說房客想要壞壞時，房東還真會拿你沒輒。

房屋租約寫更高明：有機會追回「少收的租金」

聽起來房東好像擋不住想報稅的房客？嗯……房東之所以賺這麼多錢、買得起房子，不少人也是聰明且精明的。

再更進階一點的玩法是，房東在跟你洽談時，可能跟你談好了租金每月13,500並且表明希望你不要報稅，在簽租約時上頭卻記載：「約定租金，每月15,000」，當你感到困惑為什麼跟講好的租金13,500不一樣時？房東再「口頭」跟你說不報稅的話，每月給13,500的租金就好。

這個玩法之所以高明的原因是，如果哪天房客跟房東鬧翻了決定報稅，房東這時候就會跳出來跟你請求過去「少繳」的每月1,500租金；而身為房客如果要抗辯說：雙方講好實際的租金數額只有13,500！房東必然也會翻臉不承認，只能說，這時除非房客在簽約時有錄音有辦法舉證，否則雙方起爭議時，法官當然還是會以白紙黑字的契約為準喔。

喵星律師開外掛：無效條款常見情形及問題解決方式

1、 違反公序良俗，無效：民法第 72 條，可以直接不履約，譬如賣身契、賭債。

2、 約定利率超過年息16%者，無效：民法第205條，可以直接不付無效的利息。

3、 房東約定不得申報租賃費用支出、申請租賃補助，無效：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，不得記載事項第3、5、10項。

作者簡介_施宇宸

喵星律師、學霸斜槓王

七年級生、執業已將近9年的中生代律師，透過法律諮詢為600位以上的民眾解決問題，承辦過300起以上的訴訟及非訟法律案件，於2022年底在桃園創立了宸星法律事務所，目前團隊共有8人，其中有4名律師。

台大法律系財法組畢業，律師考試只考一次、應屆就上榜，取得新北市都市更新推動師、台北市危老推動師證照，現同時為桃園市政府性騷擾防治委員。主業為資深貓奴/宸星法律事務所所長/企業講師/Youtuber；最滿意的職業是擔任三隻貓咪的保母，雖然工作內容是日復一日的剷屎，但能蹭貓咪便能獲得心靈上的富足。

工作上有三種身分(律師/講師/Youtuber)，堪稱法律圈的時間管理大師，大學唸過三個科系(哲學、經濟、法律)，工作與學業都與「三」有關，貓咪也養了三隻，彷彿命中注定一生波折勞碌～

大學花了不少時間才在法律領域發現心之所向，原本念台大經濟系大四的他，決定報考台大轉學考，在400多人僅取10人的激烈競爭中，以第2名的成績通過台大法律的轉學考，正式成為法律人，堪稱學霸無誤！

擔任執業律師後，主要是處理民事案件及勞動法案件為主，過去曾替客戶在二審翻案取得勝訴判決，省下120萬元的違約金；並致力於為當事人爭取最佳利益，在2023年更替兩名遭違法資遣的勞工，分別成功向雇主爭取到83萬元及200萬元的和解金。對於能夠替當事人成功伸張正義這件事，便是擔任律師工作過程中感到最有價值的時刻。

在辦案過程中，他意識到了民眾與法律人之間的鴻溝，因此決定投入Youtube影片的製作，打算用輕鬆直白的方式，跟自家貓咪一起在鏡頭前講講生活中常見、不可不知的法律小知識。因為影片內容直白又如雷灌頂，網友受益良多，不再看到「法律」二個字就打瞌睡！因此於4年多的時間內，頻道影片累積了共761萬的總觀看次數，並在2023年達成10萬訂閱里程碑。

雖然他常笑稱，教會民眾這些法律知識讓他少賺好多諮詢費，但粉絲們的觀看、按讚和留言，都是讓他獲得無價的快樂與成就感來源。

日常忙於辦案、出庭、經營事務所和頻道之餘，還不忘蒐集各種民眾常見卻不知道如何解決的法律問題，2021年底出版第一本書「你知道的太多了」，一出版就引起注目，第一年就登上博客來2022年度百大暢銷雙榜：人文社科類第5名、新書不分類64名，2023年繼續攻上年度百大暢銷排行榜，打破法普類書籍的暢銷天花板！

☆本圖文摘自獨売出版《你知道的太多了2：與惡魔有約-人生兩大難，不是錢、就是債！ 當你還在狀況外，懂法的惡人藉機佔你便宜、謀你的財、告你上法院、奪你公司…… 而且，這些都是法律所允許的！》