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一件黃金地段危老案 地主集結抗議的背後 釐清3大關鍵 避開重建分配爭議
根據《財訊》報導，被視為台北市東區百億危老大案的「連雲玥恒」，意外傳出地主集結舉牌抗議事件；為避免爭議發生，未來不論是地主或住戶，都應釐清攸關重建分配的3大關鍵。
文／陳雅玲
被視為台北市東區百億大案的「連雲玥恒」，日前意外傳出地主集結舉牌抗議事件。這件危老重建案，建商僅以8個月神速整合該案，從申請到核准通過只花1年，原本被視為美事一樁；如今，地主組成自救會卻訴求重建分回不公、1樓店面價值減損恐有欺詐之嫌，為這起難得的黃金地段重建案蒙上陰影。
「100個重建戶，最起碼有1000個疑難雜症。」曾任淡江大學產業經濟系副教授的仲裁人莊孟翰，一句話道盡老屋整合重建的高難度。《財訊》報導指出，有意參與重建的住戶，最關心的莫過於自身權利分配問題，諸如分配比例多少？房屋價值如何計算？分回坪數是否公平？但都更條件牽涉法規、房價、造價、景氣波動等等，無一不是變數，這也造成住戶之間、住戶與建商互不信任，成為重建最大的阻力。
1樓最棘手 分配比最難喬
想要避免「連雲玥恒」爭議發生，不論是地主與住戶，都需要釐清攸關重建分配的3大關鍵。第1，先天法規限制，1樓店面原有面積難分回。一般來說，店面因受到土地建蔽率減少，縮減幅度會依不同基地條件、建築設計而不同。早期，一塊基地房子是蓋到滿，以商業區來說，過去建蔽率80%，現行法規降至75~65%，等同建物面積變小。
而且，《財訊》分析，重建蓋大樓後，1樓需要門廳、電梯、樓梯等空間，總面寬勢必又再縮減。簡言之，假若原本有10間店面，重建後不僅數量會減少，甚至連面寬都會有所影響。
都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，這是老公寓改建普遍會遇到的問題，造成1樓店面重建意願偏低，實務上會因為減損店面價值，改為分回樓上坪數；但對於位於地段佳、商效高的，地主不一定同意。因此通常如果1樓地主是投資客，或是地主也認為店面效益遞減，願意改分回樓上住宅，才能擺平「僧多粥少」的難題。
第2，重建分配的方式。如果以「協議合建」方式分配進行危老重建，多屬於合建分屋，雙方只要約定一定合建條件，不論內容繁簡合約即可成立。
長期專攻《營建法》、審閱逾五百份合建契約的律師蔡志揚對《財訊》報導表示，許多合建契約約定地主可分配房屋面積，僅約定一定數值，並未敘明數字如何計算。以1樓來說，計算就有依建蔽率面積、實際可設計面積、權狀面積、室內面積等方式；當中如何約定1樓該分配多少，或分不回面積如何換算到樓上面積，當中學問相當大。
一般協議合建比，建商會就總價值扣除支出總成本、獲利，得出地主分配權益，如果1樓要求多分一點，相對樓上地主就少分，畢竟餅只有一塊。實務上，1樓價值評定複雜度高，就連律師審閱合約費用收取也相對高，但究竟是要站在整合圓滿創造雙贏，還是完全按照市價估算？這是建商與地主不斷協調取得平衡的一個過程。
採權利變換 重建免延宕
《財訊》報導指出，如果住戶擔心議約能力不足權益受損，可考慮重建分配另一方式「權利變換」，即導入估價機制，會依樓層別效用比、各宗土地臨路的條件進行估算，更新前房地估價愈高，其權利價值就愈大。相關估價、成本提列會擬定權利變換計畫書，再送件都更審議會由政府審查把關，過程中在公聽會、聽證會也能表達異議。
第3，如果重建爭議仍不休，如屬協議合建為私定契約，基於私法自治一旦簽約就具法律約束力，必須透過調解、仲裁及訴訟手段。一般仲裁依標的金額收取費用，比訴訟費用低，但協調採衡平原則，大家互讓條件、仲裁判斷書等同法律效力，不同意則走上訴訟。協議合建也經常發生因少數爭議致使整個案子延宕，而權利變換立法是顧及多數人權益，即使產生爭議，也不至於影響重建進度。
整合重建是一條漫長的過程，不論採取何種模式，合約至少要經過律師、估價師審閱，以免因小失大。同時合約內容也要明訂找補依據、雙方違約罰則以及退場機制，少數建商會提出地主土地抵押，換取更大坪數，在簽訂合約時須更為謹慎，才能避免一樁美事演變成一場官司。…（本文出自《財訊》雙週刊686期）
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