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新北力推自主都更 首件重建案完工 住戶揪團扮建商 漏水海砂屋變身客製化好宅
蘆洲民義段海砂屋走了10年自主更新，在住戶凝聚向心力加上專業協助下，成為新北市首件自主更新重建完工的案子。如今，住戶歡喜入新厝。
文／陳雅玲
砸了上百萬元裝潢，才住了3、4年的新家，有一天卻被告知疑似海砂屋；天外飛來的壞消息，讓陳進炮內心糾結，抗拒參與重建。根據《財訊》報導，陳進炮是蘆洲民義段自主更新案的不同意戶之一，十幾年前他堅決反對都更，後來經鄰居友人勸說，才同意參與都更。現在回想起來，慶幸自己與鄰居一同參與，如今新居落成，遠離了海砂屋陰影，還多添購1戶置產。
齊心 居民當股東 盈虧自己扛
這一天，蘆洲民義段自主更新會理事長劉有祺找來陳進炮等左右鄰居一起接受採訪，大夥站在自家大樓前合拍照片紀念；大門前種植一株偌大雞蛋花，正是新北市長侯友宜致賀新大樓落成的禮物。
《財訊》報導指出，蘆洲民義段都更案是新北市首件自主更新重建完工的案子，在沒有建商協助下，靠的是住戶親力親為一步一步走完長達10年的都更路。劉有祺回憶，一開始發現社區疑似海砂屋是在32年前，1戶5樓住家，天花板整塊混凝土直接掉落在床上，這個消息頓時傳遍鄰近住家。為了鑑定是不是海砂屋，住戶各自思忖，擔心一旦被認定是海砂屋，遑論房價折損、出租不易，並非每戶都願意進行檢測。
當時法令規定，若要向政府申請評定海砂屋重建，須取得百分百所有權人的同意，就這樣海砂屋鑑定就拖延數年之久，但屋況只有愈來愈糟。「有的住戶必須自己用鋼板頂住掉下來的石塊，有的天花板剝落，一直在漏水。」於是，劉有祺決定找媒體曝光，事情鬧開了，當場住戶就決定成立海砂屋自救會。
2011年經鑑定為海砂屋，必須拆除重建；當時6、7家建商聞風而來，但評估過後認為基地規模只有兩百坪，無利可圖，社區被迫只能自主更新。根據《財訊》報導，世居蘆洲的劉有祺心想「自己住家，如果自己不出來，誰要出來」，於是自告奮勇擔任更新會理事長。從成立管委會、找工務局、找議員，劉有祺凡事親力親為；他認為，辦理自主更新最重要就是公開、透明、公正，絕不因職務之便而有所圖，一開始就和住戶說明：「社區重建不靠建商，住戶自己就是建商和股東，將來盈虧自負，賺賠都是按比率分回。」
關鍵 3戶不同意 由住戶價購
不過，都更本來就不容易，更何況是自主更新。住戶首要面對的就是整合和專業不足的難題，之後新北市都更處介入輔導，由新北市都更學會協助成立更新會、擬定事業概要與事業計畫，一路陪伴更新完成。過程中面臨法令檢討和都市更新單元範圍劃定、法定空地認定等問題。《財訊》也發現，原來，蘆洲民義段原建照包含A、B單元，鄰近中山一路A單元店面效益佳，參與都更意願不高，只能向工務局申請拆照，最後劃定6棟30戶的B單元為實施都更範圍。
對於內部整合，劉有祺認為，理事長只是一個溝通協調角色，各棟住戶還是要推派信任鄰居擔任理事，才能深入理解區域住戶的需求和意見。特別是整合初期需要住戶自掏腰包支付前期費用，劉有祺便說服每戶拿出10萬元，「這代表是一種決心，肯拿錢出來，心態就是不一樣；因為見過很多更新會，一開始住戶不願意掏錢，成功機率就相對低。」
社區住戶難免有不同意見，劉有祺採納專業人士的建議，尊重不同意戶的想法，與他們對話、避免製造敵對。不過，社區3戶不同意戶卻也是讓劉有祺最為困擾，協商過程中條件不斷變更，最後要求出售房地。至於價格認定、如何協商不同意戶與所有住戶同意，劉有祺扮演重要協商角色，「我都和住戶說，大家好來好去，都是30幾年好鄰居」；最終取得住戶同意由更新會價購3戶不同意戶，也讓該案順利達到百分百同意。
根據《財訊》報導，同時也是建築師的新北市都更學會副理事長汪俊男觀察指出，蘆洲民義段社區住戶能夠凝聚高度共識、更新會董監事各司其職，面對不同意戶協調，也會跟專業人士做會前討論、進行沙盤推演，信賴專業人士意見，這都是都更案能夠成功的關鍵原因。
感觸 住進新樓房 紛擾已遠離
此外，蘆洲民義段基地不大，建築規畫必須克服基地臨路8米巷的高度限制，而海砂屋取得高容積獎勵又如何落實興建，並滿足住戶對分回面積的需求，因此在規畫上一個樓層就有4房、3房及2房，因應原住戶家庭成員的改變。
《財訊》報導指出，2019年，蘆洲民義段都更案核定實施，隔年進入施工階段，恰巧也碰上營建造價起漲，劉有祺採納汪俊男專業建議，從調整建材和設計圖面因應物價上漲，並事先洽詢潛在營造廠商，幸運地順利發包工程。
如今，蘆洲民義段新大樓落成近1年，已有1/3住戶陸續搬回新家，餘屋銷售也僅剩1戶。這天，劉有祺站在新樓房的頂樓上，眺望台北盆地群山稜線，臉上滿足的表情，說盡了都更10年有成，一切心血換來安穩新屋是值得的。 …（本文出自《財訊》雙週刊694期）
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