預售屋買5年才賣能避「房地合一稅2.0」？他慘補稅20萬的教訓：持有期這樣算

【文／李寧】「房地合一稅2.0」於2021年7月1日上路，不過，仍有許多人弄不清修法前與修法後的稅率分別。有一民眾將買了已5年的預售屋賣掉，心想年限已拉長至滿5年，應只會被課20%的房地合一稅，在賣出後、繳完稅卻被國稅局告知其是適用35％的稅率，要補徵稅款高達20萬元，令他不解為什麼要補繳這麼多錢。

高雄一名王先生在2017年12月2日向建設公司買下一間預售屋，並於2019年5月20日取得該間預售屋的所有權，隨後他在2022年12月15日辦理出售該房的所有權移轉登記。

於是，王先生在辦理房地合一稅申報時，以該間預售屋預定買賣合約書訂約日為取得日，也就是2017年12月2日，按照持有期間來看，王先生持有年限已超過5年，他便以「稅率20％」申報繳稅。

國稅局：持有期要從「所有權移轉登記日」算起

然而，經國稅局調查發現，王先生在2019年5月20日才登記取得該屋的所有權，持有期間應該從2019年5月20日起算至2022年12月15日，而非是2017年12月2日向建商簽訂的時間。

因此，這間房子的持有期間為「超過兩年未逾五年，適用稅率35%」，非當初申報的20％，應補徵稅款高達20萬元新台幣。

要補這麼多稅金，王先生自然不服，他申請復查，並主張自簽訂買賣取得預售房地權利至完工日期間，並未出售或移轉，持有期間應合併計算。不過，國稅局在復查決定書中指出，王先生出售的標的為成屋，屬於《所得稅法》第4條之4第1項規定房屋及其坐落基地的「所有權」交易，而預售屋及其坐落基地的「權利」交易，兩者課稅標的不同。

也就是說，買預售屋完工才出售，算成屋交易，房地合一稅應重新計算。

國稅局表示，王先生出售的成屋應自取得所有權登記日起算持有期間，不能將預售屋的持有期間合併計算。

國稅局特別提醒，民眾若購買預售屋至成屋始出售，辦理房地合一稅申報時，要注意持有期間起算日為成屋辦妥所有權移轉登記日，以免遭國稅局補稅。

▲圖片來源／財政部

自「房地合一稅2.0」上路，財政部就曾指出，從過去至今，預售屋的炒作情形相當嚴重，房地合一稅2.0的重點就是希望抑制短期投機炒作，盼不要有投機炒作情形，因此採「預售屋、成屋分開來計算持有期間」；當前以重稅遏止短期交易有其必要性，藉此打擊炒房行為，因此不考慮將預售屋與成屋持有期間合併計算。

如果預售屋完工後轉為成屋，財政部強調，其持有期間將「重新計算」，等於預售屋、成屋持有期間採分開計算，民眾應留意購買不動產的稅制，以免遭課重稅。

但也並非完全沒有轉機，王先生可以善用「自用住宅重購退稅」優惠，原有房屋簽約買賣前1年無出租或供營業情形，只要在2年內，不管是「先買後賣」或「先賣後買」，只要王先生出售及重購的新舊房屋都符合自住條件，有本人、配偶或未成年子女設籍居住，且無出租、無供營業或執行業務使用，小換大可全額退稅，大換小則按比例退稅。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，民眾要特別留意，近期國稅局除抓有無設籍外，還會查水電用量等，確定是否有居住事情。此外，新購自住房有5年只能作為自住房屋使用的限制，不可出租、營業及其他用途或再行移轉，否則將追討退稅的稅金。