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預售屋交屋後才後悔？預售屋購買前眉角教戰！拿到家配圖先找樑在哪？用流理台深度當比例尺
作者：Tody陶迪
你必須看懂的圖
預售屋沒有蓋好的房子可以看，樣品屋也不是真正完工的樣子，那麼到底去接待中心要看什麼？我怎麼知道蓋好的房子究竟會不會像樣品屋一樣呢？
買預售屋，請你一定要學會看懂平面圖。有很多建商不說的祕密就藏在圖紙裡，如果看不出來，幾年之後交屋，很可能本來的滿懷期待會變成失望！只因為你沒有看懂這些細節。
接待中心準備的圖面資料，通常會有「樓層平面圖」和「家具配置圖」兩種，前者簡稱「平面圖」，後者簡稱「家配圖」。樓層平面圖是為了讓你知道公共區域有哪些設施、或是你指定的樓層各戶的格局。家配圖則是針對你指定的戶別，把室內空間配置和家具、衛浴的擺設位置畫出來，讓你想像住進去之後家具可以怎麼擺。
通常，為了簡化圖面，平面圖和家配圖都不會標示尺寸，不過可以根據一些常規尺寸，作為比例尺來概抓空間大小。如果在買之前就想知道詳細尺寸，也可以另外向銷售人員詢問，請他提供。
樓層平面圖五大Check要點
1.棟距和朝向
從平面圖可以看出建物和馬路的方位，若這個建案本身有好幾棟樓，也可以看出棟與棟之間的關係。如果已經有屬意的房型，要留意一下自己窗戶的朝向，面對的是哪個方向？視野有無遮蔽？現在沒有，會不會以後有？從你的房間窗戶望出去，是不是會看到隔壁棟鄰居的陽台？甚至是客廳？這代表著別人也可以看到你，是不是會缺乏隱私？還要記得問問與鄰棟建物的棟距是幾公尺？如果少於30公尺，都會顯得壓迫。
2.車道出入動線
未來如果將開車進出，車庫出口一直到主要幹道之間的動線是否流暢？有些建案因為位在舊街廓，四周可能是老舊公寓，巷弄狹窄，只能是單行道，那麼經常行駛的路線，會不會讓你覺得要繞遠路？又如果，你選的是低樓層，特別是2樓，就要注意是否正位於車道上方？這樣的戶型很容易被噪音、車燈光線干擾，因此通常這一戶也會特別便宜。
3.電梯位置
你選擇的戶型，最好能遠離電梯。電梯是人來人往進出最頻繁的地方，除了談話聲、腳步聲，也會有機器運轉的低頻噪音，還有抵達樓層的「叮～叮～」聲。如果你對噪音很敏感，請務必拉開與電梯的距離。當然如果是一層兩戶或是一層一戶，就沒什麼好選的，距離都一樣，但這樣的新式電梯大樓通常也偏豪宅類型，比較講究隔音。如果坪數較大，室內活動範圍也大，就比較不用擔心電梯噪音的問題。
4.機房位置
遠離機房、中繼水箱。雖然現在大部分的新建案都不會把機房和水箱放置在住戶樓層，大多移至地下室，或是連頂層都感覺不到的「屋突」處，但還是有少數建案會碰到住家隔壁就是這些設備。所以挑選戶型的時候，務必請銷售人員調出當層、連帶上下樓層的樓層平面圖，察看你家上下左右四周是否有這些設備。不要忘記除了察看左右隔壁，上下樓層也要確認！曾經有案例，住戶的樓上是健身房，建商雖然再三保證健身房地板都鋪設有隔音墊，不會有問題，結果入住後還是每天被跑步機低頻的震動聲吵得不得了，只有住戶使用，天花板就隆隆作響，最後每天都要吃鎮定劑才能入眠。
5.公設位置
你家隔壁就是健身房、舞蹈教室、兒童遊戲室嗎？或者在住戶要去公設的必經之路？大部分建案會把公設集中在某一樓層，而公設層不會出現住戶。但我也確實見過，有人家大門口就是游泳池入口的必經之路，每天人來人往。你會希望你家這麼熱鬧嗎？當然這樣的戶型一定要特別便宜，若你不怕吵，只在乎便宜，那也沒有什麼不好。當然如果你發現這樣的設計，那就是開口大砍價的好機會了！我不喜歡有泳池的建案，但如果建案本身有其它抵擋不了的魅力，我還是會妥協，不過我一定會避開與泳池同一側的戶型，不管幾樓都一樣，因為會吵到你不敢開窗！喜歡安靜的人，離泳池越遠越好。
家配圖八大check要點
1.柱子在哪裡
拿到家配圖，第一件事先找「柱子」。柱子會以黑色實體方塊標示，先看看柱子是在房屋裡面還是外面？設計好的建案，會把柱子全部外推，不會佔到室內空間。不論柱子是在裡面還是外面，都是計坪的，但既然都要買單，在外面可以優化室內空間，才不會出現畸零轉角，又要花額外的裝潢費去修飾它。
家配圖通常不會標出「樑」的位置。但是等交屋後，一定會有大樑赫然出現在眼前，如果沒有做好心裡準備，可能會被不預期的壓迫感給弄崩潰。我們可以用柱子來找出樑的位置，非常簡單，兩個柱子之間連成一線就是了。
所以這個時候，你可以拿著家配圖，在樣品屋現場檢查，是否還原出樑柱的位置？樑下高度是多少？有多粗？這些你都可以問銷售。比較誠實的建商，樣品屋會1：1真實還原樑柱位置還有天花板高度，如果有跟實際交屋不太一樣的地方，會用告示牌標示出來提醒。
2.用流理台深度當比例尺
怎麼樣才能評估圖面的空間比例合不合理，大部分人都會說用「地磚」來當比例尺，通常地磚尺寸是60×60公分或80×80公分。不過，有些建商或是代銷會連地磚比例都造假！他把每個磁磚都縮小，然後告訴你是60×60公分，如果你拿這個當比例尺，就會誤判真實的尺寸，還以為空間很大！
我曾經詢問任職於建商的設計師，他告訴我一個祕密─在圖上絕對不會被動手腳的，是「流理台深度」，還有「大門寬度」。這兩項的規劃，和建築結構的設計是同時進行的，所以這部分的尺寸，不是建商或代銷畫的，而是建築師，所以不能動手腳。地磚、家具、家電等，屬於室內裝潢的部分，是建築師將圖面交給建商之後，再由建商或代銷自行繪製，就容易有了灌水的機會。
廚房流理台深度一般是60公分，大門寬度則是90～120公分不等，根據坪數大小而定。你可以放心地用流理台深度當做比例尺，評估實際尺寸。室內門的寬度，通常房門為80～90公分、陽台是70～80公分。你還可以留意一下陽台的大小是否合理，我看過一張圖把陽台洗衣機畫得超小，但是用門當比例尺一看，根本一開門就要碰到洗衣機了，剩下也沒什麼空間，走出去都要側身，陽台小到爆！
此外，衣櫃深度也很重要。很多小戶型建案都會把櫃體畫得很淺，樣品屋現場也做得很淺，好放大空間。比例尺一放或現場實際量一下，就發現連好好掛衣服都沒辦法，只能斜著放，根本超不合理。現實世界裡的衣櫃包含門片至少要60公分深，還原一下，看看扣掉衣櫃深度之後還有多少空間。
3.管道間在哪裡
管道間通常位在廁所裡，是排水、排污管線的集中處，圖示為方塊中間有個叉叉，要注意管道間預留的尺寸比例是否合理。曾經有網友po出一張照片，是他坐在馬桶上，無奈地把雙腿膝蓋歪向一邊無法伸展，因為交屋後才發現管道間在馬桶前面的位置，但預留空間不足，卡住了他的腳，實在無語。建商的確是按圖施工，只是本來設計就不合理，但是因為買家也沒有經驗，沒有事先從圖面發現問題，等交屋還原了真實的尺寸，才發現整個浴室空間變得不倫不類。而管道間的位置和大小是無法更動的，最後只能嘗試調整馬桶的座向位置，但是又受限於預埋管路，能改動的幅度並不大。一個窄小空間裡究竟怎樣的尺寸才適合正常活動，可以用門或流理台的深度來做比例尺評估，否則看圖都會覺得空間很大，實際根本不合理！
4.客廳有沒有採光
我個人完全不能接受客廳沒有充足的採光。所謂「明廳暗房」可是古人的智慧，客廳要亮，房間要暗。客廳是主要活動空間，沒有陽光不但人會變得沒有朝氣，進而會影響運勢。我並不迷信風水，但有些風水的說法有著行為科學根據，因為居家環境會影響一個人的身心狀態，當精神狀態不好，一定會反應在工作與人際關係的表現，是環環相扣的。房間的功能是睡覺休息，所以不宜太亮。但是每個空間都有窗卻很重要，這樣才能維持通風。陽光照進來多寡，可以用窗簾手動調整。
5.房子朝向
座向通常以房子最大開窗面的朝向來定義，例如客廳落地窗朝南，則為座北朝南。朝向關係到日照和通風，基本上在北半球，座北朝南的房子會比較冬暖夏涼，通風性也最好，這也是傳統風水上認為座北朝南是「帝王向」的原因。反之，如果房子在南半球，則要座南朝北。
大部分人很介意西曬，不過以台灣北部多雨的氣候來看，新竹以北的房子西曬其實是比較好的，才不容易發霉。而中南部的日照很強，即使是寒流來襲的冬天，西曬的房間溫度一樣很難降下來，夏天就更不用說了，空調噸位都要比別人大，電費也會貴很多。台灣夏天吹西南風，冬天吹東北風，中南部怕西曬的房子，最
好的座向其實是「座西北朝東南」。這樣夏天會有微風從南邊徐徐吹來，又不會直接曬到西邊的太陽，還能躲開寒冷的東北季風。北部如果想要西曬的，則可以選擇「座東北朝西南」的房子，會是最舒服的。
6.冰箱擺哪裡
對小戶型房子而言，確認冰箱可以擺放的位置很重要。現在有很多2房戶型流理台規劃很小，仔細看，根本沒有切菜空間！流理台都不夠用了，冰箱只好擺在客廳。無論家配圖上是否畫出冰箱，樣品屋現場都是不會有冰箱的，動線規劃也常常和平面圖不一樣，特別是開放式廚房，只會看到美美的中島，想像在這裡一邊做菜一邊跟家人聊天的美好場景，卻完全忘記冰箱的家在哪？記得看一眼圖上的冰箱位置，和現場環境的差異，如果圖上沒畫，記得先規劃。
7.廁所有沒有對外窗
雖然現在的新建案都會有管道間和抽風機讓濕氣散出去，但是有對外窗的廁所無論如何都會比較通風舒適，所以儘量選每廁所都有對外窗的。不過現在小宅當道，很多建案都沒有辦法做到間間廁所開窗，這時候「暖風機」就很重要了！沒有採光通風的廁所，一定要搭配一台功率夠高的暖風機來維持乾燥，否則很快就會發霉給你看。所謂功率夠高，是220V一定比110V的暖房效果更好，可以事先詢問預留給暖風機的電壓是哪一種，如果只留110V的，可以考慮在客變的時候修改，再自己更換比較好的暖風機。
8.冷氣外機預留位置
冷氣外機位置會用A/C符號表示。規劃比較好的建案，會把外機預留位置安排在陽台以外的空間，不會佔用到室內坪數。如果陽台不大，冷氣外機最後會放在哪裡就更重要了，要記得確認一下是放在陽台內，還是外。就算陽台很大，機器放在那裡空間還是夠，不要忘了冷氣外機是用來散熱的，想像一下在炎熱的夏天，你正在陽台晾衣服，室內空調一開，老公在客廳沙發躺著舒服涼爽，你卻在陽台忍受著外機散發出來的高溫，不會生氣嗎？
另外，如果有可能使用一對多的空調，外機尺寸較大，或者有多台外機，就要了解預留空間夠不夠，滿常看到有人提出「外機預留空間不夠放，怎麼辦？」的問題。好的建商通常會幫買家設想得比較周到，讓你不用煩惱。但如果不是知名品牌建商，最好還是多問一句。
本文經時報出版授權，摘錄自書名：《買房，也買自由：小資族的財富翻身之路》
