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限貸令下如何買房？5年後會有拋售潮？哪種兩房永遠好賣？房產實戰達人這樣說｜買房財之道
小宅不敗心法： 房市一旦漲不動、陷入盤整，即使是台北市過去也曾發生屋主斷頭賠錢出場案例。小宅熱潮遇上限貸令，預防景氣反轉，避開非主流產品，挑對小宅照樣保值。
雞犬升天下，不是所有小宅都保值
行情總在樂觀時上升，恐懼時下墜
限貸令下確保資金，買預售要多做一件事自保
【文／蔡碧月】小宅當道，小坪數單價屢創新高，然而放眼未來，到底是「現在不買以後更貴」還是「先求有再求好，買了再說」是陷阱？新青安推波助瀾下，年輕人利用買房炒短線，遇上央行限貸令，未來如何發展？不論景氣好壞，到底有沒有哪一種兩房買了不會後悔？
針對以上問題，《Yahoo房地產》專訪House123 執行長邱愛莉，以她看過上千間房子、豐富的實戰經驗來看，發現無論景氣好壞，的確有一種兩房是不敗的保值物件。
保值不敗的兩房條件
邱愛莉指出，低總價小宅是目前房市的主流產品，以雙北來說，1200萬元算低總價，以中南部來說，6～800萬元以下售是低總價，「從以前到現在，只要是『地點方便、坪效很高』的兩房都很好賣。」
所謂「坪效」就是即使室內面積縮小，透過空間規劃把居家機能放大，在高房價的年代，麻雀雖小五臟俱全的小宅，對買不起3房以上的人來說，特別有吸引力。
邱愛莉指出，小宅風吹起之前，還看得到建商推案規劃32坪的兩房產品，但如今建商為了符合低總價，都改以24坪甚至22坪規劃兩房，扣掉公設，室內可能只剩12坪，室內空間雖小，因為坪效高所以好賣。或是屋齡20年內的16坪～18坪電梯華廈，規劃成兩房一廳，就變成低總價的搶手物件。
坪效高、低總價的兩房物件，如果地點方便，像是走路5分鐘到捷運，即使是高單價，例如18坪的兩房一坪80萬、總價1440萬，只要裝潢冷氣具備，放到市場上幾乎秒殺。
兩房熱銷究竟還能熱多久?
少子化之下，未來房子是否沒人要？！邱愛莉分析，少子化是趨勢，但小家庭愈來愈多、家戶數一直在成長也是事實，平均一個家庭人口不到三個人，兩房是現在也是未來的剛需。
她分析，兩房的流行，和家庭型態、生活模式的改變有很大關係，主要有以下幾種特徵。
1，養小孩不如養寵物，這種想法在都市愈來愈明顯。
2，過去10多年來，人們喜歡坪數實在的房子，就算要爬樓梯也願意住公寓，認為電梯大樓公設比高、華而不實。新一代注重生活品質，普遍認為住宅一定要電梯、有管理室，室內坪數小沒有關係。
3，房價居高不下，小家庭不是不想買三房，而是總價超出預算太多，既然人口不多，房子夠住就好。
邱愛莉強調，不是建商愛推小宅，而是建商永遠跟著趨勢走，2012、2013年是豪宅年代，大四房配兩個車位是主流產品，隨著央行打房，高總價的物件貸款困難、報稅不友善，大坪數不再是投資主流，「有些預售案場會建議客人買兩戶標準三房，打通變成一戶，有兩個門牌貸款或報稅相對好運用。」
早年的套房實坪可能不輸現在的兩房，因此有些投資客會逆向操作，去找屋齡3、40年的電梯大樓大套房，隔成兩房一廳，「以前公設低，室內實坪12坪規劃做大套房，現在的兩房扣掉公設坪數後，也差不多十幾坪；以前流行套房收租，現在發現總價加一點，就可以買兩房、租金提高，不買套房改買兩房投資，都是造成兩房熱賣的原因。」
新青安結束後會有拋售潮嗎？
在新青安的推波助瀾下，市場投機氣氛濃，不少首購年輕人利用40年房貸、5年寬限期購屋，打算房價上漲就賣，因此有人預測未來可能有一波拋售潮。
邱愛莉表示，新青安的申請客群和過往的政府優貸申請的客群的確心態大不同，投機意味較濃。但寬限期結束就會有拋售潮嗎？她沒有定論。「5年後寬限期一到，還是可以轉貸；到時如果房價下跌，轉貸銀行額度不足時，必須補足現金缺口，或許有人負擔不起會拋售，但房貸工具那麼多，適時轉貸不難，未來如何發展沒人說得準。」
房價只漲不跌太樂觀？
邱愛莉指出，很多人認為房價不會跌，或是政府不會讓房價跌很多，顯然是太樂觀。她記得，2009年後房市一路上漲，2014年開始修正，2016年不少人擔憂泡沫化，房市出現拋售潮，當年成交量甚至比SARS那年還要少，房價平均修正10～12%，有的地區跌深超過30%，原因在於房市過於悲觀，投資人擔心愈晚賣賠愈多，頭期款拿回多少不重要，少賠為贏，寧可斷頭出場，每個縣市都有這樣的案例，台北市也不例外，中古屋也有斷頭情形。
房市不是只會漲不會跌，行情總在樂觀時上升，恐懼時下墜。她指出，倘若拋售潮出現，現在覺得不買不行、恐慌購屋的人，未來可能是最容易拋售的人。
此刻適合買房進場嗎？
新青安去年上路後，中古小宅房價屢創新高，價格逼近預售屋時，買家發現買舊不如買新，即使未來交屋時用不到新青安，但是付一點頭期款，就可以鎖住未來房價，換取房市上漲的報酬，何樂不為！因此預售買氣跟著炒高，建商隨之封盤鎖價錢，房市上漲一發不可收拾。
房價直線上漲下，目前是買房好時機嗎？邱愛莉表示，一定要買新成屋或預售案的人，現階段議價時或許會覺得很挫折，但是再等下去房價就會跌嗎？沒人知道。或許黑天鵝一來，一個大利空讓房價出現鬆動，隨著政策一改，房市可能又跳漲了，因此「未來房市是漲是跌，沒有人敢說得準。」但她可以肯定的是，買房子前先做好備案，就是預售交屋時若房價下跌，手上是否有足夠現金補足頭期款，或是合約註明銀行貸款成數不足時，建商同意借錢，不致於面臨違約風險。
邱愛莉建議，如果要買中古屋的人，好好培養仲介人脈，因為仲介是最直接影響房源的窗口，和房仲打好關係，比較可能買到好房子。「無論如何，千萬不要為了申請新青安，房子先買再說，雖然貸款一千萬利息補貼16萬，期限只剩兩年，兩年可補貼32萬，房價卻多了300萬，好像也沒有比較划算。」
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