《金融》PIMCO解析全球商用不動產 區域復甦分化 債權投資策略受青睞

【時報記者任珮云台北報導】投資管理公司PIMCO最新發表全球商業不動產觀點指出，隨著主要央行逐步降息，全球經濟呈現謹慎樂觀。然而，降息幅度有限對商用不動產資產估值造成壓力，全球市場雖逐漸回暖，但各地復甦步調不一。

在美國，住宅地產因剛性需求展現投資潛力，尤其是太陽帶（Sun Belt）地區的住宅物業，受益於供需失衡，長期需求動能強勁。歐洲則因數位政策推動與資料中心密度相對較低，使資料中心物業成為潛力標的。亞洲市場整體復甦緩慢，但日本受租戶需求增長顯著、違約率低及融資環境寬鬆等利好因素驅動，集合住宅（Multifamily）在東京、大阪等主要城市展現穩定的投資價值。此外，美國、英國與澳洲的學生宿舍物業因租金增長強勁，同樣值得關注。

PIMCO建議，2025年的商用不動產投資策略應優先考量不動產債權，如商用房貸抵押證券（CMBS），因其在當前市場環境下提供相對吸引力的收益率與穩健回報。同時，資料中心物業的投資機會隨著AI產業快速發展而持續增長，歐洲市場尤其值得重視。

然而，PIMCO提醒投資者需審慎評估商用不動產市場的潛在下行風險。當前資本化率仍高於2021年的水準，導致資產估值壓力增加。同時，B級與C級辦公物業高空置率問題未解，加上租賃需求疲軟，可能進一步壓低該類資產的估值。另因銀行面臨更嚴格的資本準備規範，對非核心物業的融資條件收緊，將推高借貸成本，進一步影響市場流動性。

整體而言，PIMCO強調商用不動產市場中存在投資契機，但投資者需因應市場動態謹慎調整策略，方能在波動中抓住潛在回報。