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豪宅限貸令、豪宅交易稅、豪宅房屋稅…想躲打房「車位房子」拆兩筆卻還被認定是豪宅！一次搞懂別白忙｜房知識
【文／葉一秋】你的房屋是豪宅嗎？今年度豪宅限貸令貸款成數、豪宅交易稅認定門檻都有所變動，讓許多人都一頭霧水，到底豪宅的標準是什麼？實際上豪宅定義有３種，央行、財政部、台北市政府設立的標準不同，還有民眾為了躲避豪宅限貸令，將房屋跟車位分開買賣，降低房屋成交價格，孰料銀行鑑價卻超過央行設定的豪宅門檻，白忙一場。
豪宅限貸令（央行）
早在2012年，央行第二波信用管制中，就針對豪宅限貸，將其貸款成數降低至55成，有3戶以上房貸者，豪宅貸款成數更降至4成，且無寬限期，2021年第四波信用管制，進一步限縮將已有2戶以下房貸之購置豪宅，貸款成數降到4成，也無寬限期。
近期央行實施第七波信用管制，直接將豪宅限貸令從４成降到３成，再一次限縮豪宅房貸成數。而央行對各縣市豪宅的定義，是視銀行鑑價或買賣金額來看：
台北市：7000萬元以上
新北市：6000萬元以上
其他地區：4000萬元以上
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，曾有民眾購買台北市房屋，特地將房屋跟停車位拆開變成2筆買賣交易，房屋成交價從7000多萬元，降低到6000多萬元，低於央行7000萬元的豪宅貸款標準，想藉此躲過央行的豪宅限貸令，提高房貸成數。
孰料銀行對房屋的鑑價卻還是高達7000多萬元，被認定為豪宅，貸款成數依舊受到豪宅限貸令影響，陳俊宏指出，主要原因是停車位的土地登記面積太小，大部分土地面積還是登記在房屋上，才出現銀行鑑價高於成交價的罕見狀況，等於白忙一場。
不過陳俊宏也說，能買到達央行豪宅門檻的買家，大多資本雄厚，光是今年就承作２件總價２億元左右的物件，買家完全不貸款，以現金購屋，央行豪宅限貸令對於豪宅市場影響並不大。
豪宅交易稅（財政部）
房屋交易稅分為舊制財產交易所得稅，及新制房地合一稅，105年1月1日以後取得的房產，出售時適用房地合一稅，在那之前取得房產，則屬於舊制財產交易所得稅，賣房所得須併於隔年5月綜合所得稅申報，若在購買當下沒有實價登錄或相關成交資料，出售房地總價達豪宅門檻，其豪宅交易稅計算方式如下：
豪宅交易稅＝
實際房地總成交金額×［出售時之房屋評定現值／(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)］ ×17％
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，今年２月財政部無預警下修豪宅交易的認定門檻，台北市由7000萬元下修至6000萬元；新北市則從6000萬元下修至4000萬元；桃園市、新竹縣市、台中市、台南市以及高雄市，也從4000萬元下修至3000萬元；其他地區則從4000萬降為2000萬元。
陳俊宏表示，民眾經常誤以為，只要是在105年1月1日房地合一稅以前取得的房產，出售時成交價高於財政部的豪宅標準，就要依照財政部的豪宅交易稅課稅，但豪宅交易稅是當房屋無法提出成本證明時才適用，若是在101年8月1日實價登錄上路後，105年1月1日房地合一稅上路以前取得的房產，得以財產交易所得稅的實質課稅方式課稅。
豪宅房屋稅（台北市）
持有房屋時，每年要繳交房屋稅及地價稅，而台北市為使租稅更貼近市場，針對房地總價在8000萬元以上者，房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，認定為高級住宅，課徵高級住宅加價房屋稅，俗稱豪宅稅。
上述房地總價，每戶建物所有權登記總面積(不含停車位)80坪以下者，應計入2個停車位價格；超過80坪，在160坪以下者，應計入3個停車位價格；超過160坪者，應計入4個停車位價格；每戶停車位數量未達上開規定者，全數計入；超過上開規定者，應由納稅義務人向稅捐機關申請擇定，超過部分，自申請日當期課稅年度起不予計入。
為合理評定高級住宅的房屋現值，自106年7月起，依下列方式加價課徵房屋稅：
一、在90年6月30日以前建築完成之高級住宅：
因適用原房屋標準單價，仍按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率(以下簡稱：路段率)加價核計。
舉例說明：
原標準單價為5,080元，依路段率200％加價方式調整後：
該高級住宅的標準單價為每平方公尺15,240元【（5,080元/㎡×（1+200％）】
二、 在90年7月1日以後建築完成之高級住宅：
因適用103年7月起新標準單價，自106年7月起，改按固定比率120%加價。
