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美國房市發展正火熱 除了REITs 這些商品也能投資美國房地產
作者介紹：微股力達人-微大力
美國的房地產市場在最近幾個月呈現空前絕後的榮景，整體房價在去年 10 月也出現了一波飆漲。在上個禮拜公佈的標普20大主要城市房價指數顯示，美國的房價在2021年10 月份同比成長了 18.4%，但也比 9 月的 19.1% 略有放緩。
在過去的一年，美國的房價出現了有史以來最快的成長，甚至超過了 2008 年房地產泡沫終結前的水準。和2008年極不健康的經濟環境相比，這一波的房地產大漲比較正常和合理，2022年初，投資人在布局上，或許也可以增加美國房地產這個選擇。
美國房市為什麼會這麼強？ 又有哪些美股標的跟著受益？
簡單統整美國房價飆升的原因，主要可以分成三個重點。第一點，在疫情下，由於遠端工作的普及，許多的上班族因此移居到成本相對低廉且人口密度較低的地區。
第二點，美國的利率還處於歷史的低點，儘管聯準會在今年至少會升息兩次已經是不爭的事實，但美國平均的房屋抵押貸款利率目前仍相當低。更低的購屋成本也間接驅使了房屋需求的增加。第三點，美國房地產市場的供不應求，當地房屋建設速度趕不上相關需求的持續成長，大約 500 萬套住宅的短缺，也是讓房價持續創高的主因之一。
在美股市場，由於房市的榮景，美國的REITs(Real Estate Investment Trusts)產品在2021 年的表現也相當亮眼，整體的收益跟著創下歷史新高。 REITs中文全名是「不動產投資信託」，是將房貸、資產抵押擔保證券或不動產等資產證券化後的商品，透過發行受益憑證的方式銷售給投資大眾，簡單來說就是將各種可以彰顯房屋價值的金融工具重組並包裝成一個以房地產做為投資標的金融產品，相關的產品包括了Vanguard房地產ETF(VNQ.US)和iShares美國房地產指數ETF(IYR.US)。
而在房地產蓬勃發展的時期，值得投資的除了房地產本身，與房屋相關的個股也相當有成長潛力，其中就包括美國家居裝修用品連鎖巨頭勞氏(LOW.US)，以及家庭裝飾品與建材零售商家得寶(HD.US)。
台股市場也能投資美國房市 首選這兩檔ETF
雖然國內的投資人布局美國房市有著一定的門檻，但還是可以透過在台股市場發行的產品參與市場，其中最具代表性的就是FH富時不動產(00712)和群益道瓊美國地產(00714)兩檔與美國REITs掛鉤的ETF。
00712的成分股包含多檔在美國證券交易市場掛牌交易的抵押型不動產投資信託(簡稱mREITs)。mREITs主要募集大家的資金借給需要這筆錢的不動產開發商或是經營者，從中賺取利息或手續費，00712的配息也是由此而來。然而mREITs容易受到景氣的影響，如果景氣如果不好，願意借錢的人少了，利息收入和ETF的配息就會跟著減少，相反的，如果景氣回溫，ETF的配息也會跟著增加。
00714的成分股組成主要來美國證券市場中與房地產相關的股票，是集合大家的錢去買房、收租，並在房價上漲時賺價差，也稱為權益型不動產投資信託(簡稱eREITs)。而不論景氣好壞，房東都會照樣收租，因此與eREIT掛勾的00714配息自然更加穩定，風險也更低。
不論投資人想以甚麼形式投資美國房地產，其中要特別關注的莫過於聯準會的升息政策。包括升息後的熱錢湧入或是房貸成本的增加多少都會影響美國房市的發展，然而這些影響大致上都還算短暫，若選擇做長線的布局，這個市場還是存在著一定的獲利空間。
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