【月薪族怎買房】買房靠銀行 「月領5萬能貸1千萬」

【文/連珠君】不靠爸,光靠死薪水能買房嗎?其實,月薪族因為每個月都有固定收入,是銀行眼中的優質客戶,買房貸款額度相對高,最高甚至可貸到「年本息加總不超過年薪」的額度,等同於把所有薪水都拿去繳房貸的額度,不過,剛上班的上班族,最好等半年後,再申請房貸,銀行才會認同你有固定收入。

▲上班族每個月有固定的月薪收入,是銀行眼中的優質客戶,房貸申請相對容易。
▲上班族每個月有固定的月薪收入,是銀行眼中的優質客戶,房貸申請相對容易。

貸款拉到30年 買房能力大增

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,銀行在評估房貸時,固定收入的月薪多寡,當然牽涉到還款能力,實務上,有兩派作法,假設年收入有60萬元,銀行會控制年本息加總不超過60萬元的年收入。

如果以年息1.4%計算,貸款期間20年,可貸金額1000萬元,以貸款8成計算者,可購買總價1250萬元物件;若同條件貸款期間延長到30年,可貸金額1450萬,以貸款8成計算者,約可購買總價1800萬元的房屋。

這派的理論,是認為大部分的人在薪資以外,還有獎金等其他收入來源,只要沒有高貸成數,風險不會這麼高,最糟的狀況,不過是拍賣房子,另一派作法則將年收入打8折作為房貸依據。

但如果你才剛開始上班,建議等至少超過6個月再申請房貸,有6個月以上的月薪入帳紀錄,銀行才會認同你是有固定收入,當然月薪只是其中一項依據,房屋座落的位置、產品別、屋齡以及結構等,都會影響房貸條件,如套房、工業區的工業住宅等被認為風險較高,貸款成數、利率自然較低。

都會區貸款可達8成

一般而言,在都會區的房子多半可以貸款到8成,外圍區域則可貸款7成,現在利率也相當低,最低甚至有1.31%的低利率,一般則以1.4~1.5%的利率水準較多,由於現在銀行資金多,在都會區,部分銀行願意提高貸款成數到8.5成,甚至9成,其中1成為裝潢貸款,早期裝潢貸款的還款年限短、且利率較高,但現在則可能給跟房貸相同的條件。

申請房貸年限則跟屋齡、結構較有關連,如鋼筋混凝土的房子耐用年限為55年,如果購買房子屋齡已經30年,還能貸款25年,但如果是加強磚造的房子,表定耐用年限只有30年,如果屋齡超過30年,最多房貸年限為20年,甚至只有15年。

▲受疫情衝擊,政府祭出紓困方案,加上央行降息1碼,房貸利率已來到歷史低點。
▲受疫情衝擊,政府祭出紓困方案,加上央行降息1碼,房貸利率已來到歷史低點。

繳不出房貸 快找銀行協商

人有旦夕禍福,如果另外無預期的額外支出,繳不出房貸該怎麼辦?陳俊宏建議,還是先跟原貸款銀行協商,是否能暫時採繳息不還本的方式,前提是要還款狀況正常,就曾經有個單身的護理師,因覺得薪資條件不佳,想要進修,以取得薪資較高的工作,但如果去上課,收入減少,就繳不起房貸,因此跟銀行協商,進修這2年只繳息不繳本金,讓他得以從容的進修。

若跟原貸款銀行談不攏,則可考慮轉貸,對於新貸款銀行,是不管你以前貸款多少,而是看目前的房屋價值,假設房屋是10年前買的,房屋價值通常大過於以前的買價,就可以重新貸款到8成,但若是2~3年前買的,現在的房屋價值可能低於買價,就無法貸款到8成。

除了看房屋價值外,還要扣除土地增值稅,以銀行的立場來看,萬一房屋被法拍,銀行雖然是第一順位,但政府的稅是要優先扣除的,因此要先扣除土地增值稅,還要考量轉貸有代辦費、銀行手續費、地政登記規費等費用,1~2萬元的費用是跑不掉的,有的甚至要3~5萬元,必須考量在內,如果真的負擔不起,乾脆將房屋拿出來賣,也是一種方法。

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