房貸年限選長或選短？用數字算給你看！

作者：林帝佑

房市熱、資金多、利率低，最近各家銀行的「房貸大戰」也跟著開打啦！佑佑要來跟大家討論，「到底房貸年限，選短還是選長比較好？」雖然現在房貸的還款有各種模式，譬如寬限期、前10年僅需還1成或其他種種，但我們就用最常見的「本息平均攤還」且利率固定進行試算，來看看兩者的優缺比較。

狀況1》一路住到底、房貸繳到完

常見貸款年限為20年及30年，假設同樣借款500萬元，在利率1.4%的狀況下，兩者分別要還多少錢呢？

20年：

每個月要償還2萬3,898元，經過20年，共240期，所以總計付出573萬5,521元，利息支出為73萬5,521元。

30年：

每個月要償還1萬7,017元，經過30年，共360期，所以總計付出598萬8,624元，利息支出為98萬8,624元。

表1：相同條件下，借款年限愈長利息支出愈多

這邊做個小結論：

如果貸款條件相同，且買進之後就一路住到底、房貸繳到完，那麼借款20年，付出的利息會比借款30年的狀況下少25萬3,103元。看起來應該是借款20年比較划算，但相對，因為攤還期數較少，所以每個月要還款的金額比起借款30年多6,881元。

狀況2》貸款期間出售，中途換屋

但如果你中途把房子賣掉呢？假設同樣住10年，狀況又是如何？在房子沒有增值、不考慮其他稅費的狀況下：

20年：

原價出售，償還欠銀行剩下的房貸，可以拿回232萬5,387元，而這10年期間，利息支出為54萬2,374元。

30年：

原價出售，償還欠銀行剩下的房貸，可以拿回143萬9,639元，而這10年期間，利息支出為60萬2,414元。

表2：若貸款期間把房子賣出，實際上利息支出差異不大

同樣，來個小結論：

實際上，兩者的利息支出只差了6萬元左右，主要是因為房貸利率低，若我們將房貸利率提升至3%，同樣條件，貸款10年後出售，選擇20年貸款期限者，利息支出為119萬9,341元、選30年貸款期限者，利息支出為133萬615元，利息支出就會差到13萬1,274元。

不過，這邊最大的差異在於本金，繳了10年的房貸後，本金的還款金額會相差到88萬5,748元，換句話說，這10年間，選擇20年貸款期限者，等於強迫自己多儲蓄了88萬5,748元，換算下來，每年多存8萬8,575元、每月存7,381元。

強迫儲蓄好像不錯，但換個角度思考，若你選30年期貸款，你每個月可以多6,881元的資金進行運用，即便不投資，全部存下來，7,381元減去6,881元，每個月相差500元，10年相差6萬元，考量時間進去，這差異並不大。

但前提是你要存下來，而且若你將這筆錢放在不錯的金融商品裡，報酬率比房貸利率高，甚至可以做得更好，那麼等於是跟銀行借錢出來投資，賺取利差。

說到這邊，不知道你會選擇貸款期限長或短？總體來說：

借款時間愈短，每月還款金額愈高，但總利息支出愈低，且強迫儲蓄效果好。

借款時間愈長，每月還款金額愈低，但總利息支出愈高，不過資金運用較靈活。

建議考量自身狀況，譬如不會投資，且現金流穩定，那不妨選擇較短年限的貸款，穩穩還、強迫「存房」；若會投資，且中途有換屋、出售舊屋的可能，則可以選擇較長年限的貸款，靈活運用資金，換取更高報酬。

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