富爸爸送房送賓士，兒子卻不給看金孫，可以撤銷贈與嗎？避免「送房不孝」悲劇：如何主張贈與無效

1. 贈與房產前如何自保，避免房子過戶後，子女忘恩負義？

2. 贈與房產後，才發現子女不孝，可以撤銷贈與嗎？

3. 房產到手就棄養？一文了解民法「防不孝」條款，如何主張贈與無效？

【小代書（王淑瑜）】有天小代書突然接到一通電話，是一位很熟的客戶打來。這位客戶是一位富爸爸，基本上每年都會委託事務所幫他分年辦裡贈與房子給兒子。原本以為他是要詢問稅務相關的問題，沒想到他是氣急敗壞地問：「小代書，我要撤銷我這幾年給那小兔崽子的房子，我不要送給他了氣死我了⋯⋯」

接到電話的時候，因為客戶實在太氣，講話不清不楚，於是只好先安慰他，讓他冷靜後再說。小代書很意外，印象中這個爸爸跟兒子感情還不錯啊，而且明明前陣子才剛生了個金孫，之前贈與時也沒特別提到什麼條件，很放心孩子，這到底是麼回事呢？

不給看金孫？兒子媳婦不孝，可以收回贈與的房子嗎

後來了解後才發現，原來是因為孫子出生後，兒子跟媳婦不願意讓他們兩老看，據客戶說當時好像有口頭約定，把房子還有一台賓士車送給他們小家庭的話，每個禮拜要給兩老看一次小孩；誰知道後來孫子出生後，原本體諒小朋友可能還小，不方便帶出門，沒想到小孩子上幼稚園後，兒子夫婦以各種理由不讓他們看金孫，客戶愈講愈氣，說能不能把房子給要回去。

聽完其實很無奈，因為這情況客戶在贈與之前就有諮詢過，當時小代書建議他們不用急著把房子過戶給小孩，有其他的替代方案更合適。之所以會這麼說，就是害怕這種情況發生，但當時兒子剛結婚，父子都還沉浸在喜氣中，沒有聽從建議，最後也沒要求兒子太多，就交由我們逐年幫他處理贈與過戶。

這樣的狀況並不少見。原本看起來很聽話的孩子在得到房屋後「本性畢露」，有的不但沒有心存感激，甚至還棄年邁父母於不顧，更不用說盡孝道了，讓老人家們感到相當灰心。

贈與就是把自己的財產無償給對方，對方也接受的一種法律行為，那如果已經答應對方要贈與的話，可以撤銷嗎？

答案是，只要不動產尚未完成過戶，就可以撤銷贈與！

民法第408條

1.贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。

2.前項規定，於經公證之贈與，或為履行道德上義務而為贈與者，不適用之。

因為贈與是對方無償受有利益，所以根據民法第408條，如果父母贈與的不動產尚未完成移轉登記，就能提起撤銷贈與。簡單來說，就是雖然口頭已經答應過要贈與，但在財產送出之前反悔，都是可以隨時撤銷的。

不過要留意的是，如果已經公證贈與，或是為了履行道德上的義務而贈與（如生父給予婚外子女扶養費、禮俗上的饋贈等），則不得主張撤銷。

如果還沒過戶移轉的話，其實是有辦法依照民法第408條第一項規定來撤銷贈與。但前面富爸爸的案例中，因為房子已經過戶在兒子名下，並且當初沒有跟兒子約定任何條件，因此沒辦法撤銷。

然而富爸爸依然還是很氣兒子跟媳婦不給他看孫子，說要告他們來爭取探視權。但為了不讓未成年子女生活作息受干擾，法院其實曾經判決祖父母對孫子是沒有有探視權的；而我們也盡力跟富爸爸解釋撤銷的要件與告兒子可行性，只是富爸爸依然很堅持要告兒子跟媳婦，請我們擬定存證信函幫他寄出，後來結果也不了了之。

如何避免「送房不孝」悲劇發生？

那要怎麼避免像富爸爸這樣的情況呢？

當初在正式辦理移轉登記前，我們有建議富爸爸跟兒子約定條件，做「附有負擔的贈與」，如果孩子沒有履行父母開出的條件，按民法第412條第一項規定，能夠要求孩子實踐承諾，否則就將贈予撤銷。

民法第412條

1.贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。

2.負擔以公益為目的者，於贈與人死亡後，主管機關或檢察官得請求受贈人履行其負擔。

雖然這樣的情況看上去有點傷感情，但這樣至少能夠阻止「送了房子卻不履行其負擔」的悲劇發生。

舉例來說，如果答應送房子給小孩，但也要求小孩每個月提供2萬元的費用作為生活費且扶養自己到終老。那麼當房子過戶之後，小孩如果沒有打算兌現這筆約定好的「負擔」，父母就可以要求孩子履行約定，補上該給的每月2萬元生活費，或者乾脆直接撤銷贈與把房子拿回來。

不過要注意的是因為不動產的移轉需經過登記，如果孩子不配合辦理的話，還是需要對簿公堂，由法院判決據以塗銷移轉登記回復所有權，所以在贈與前還是要想清楚，避免一家人失了和氣。

2招自保防棄養！贈與財產同時防範子女不孝

之前有個新聞是一位阿嬤抱怨自己的房子被孫子私自賣掉，導致她無家可歸，便直接睡在屋外抗議，但被告的孫子也回應說，房子是因為經濟問題而被賣掉的，並且也有提供阿嬤新的住處。

其中最關鍵的一點就在於阿嬤跟長孫間的贈與問題，阿嬤表示願意把房子送給孫子是因為孫子答應要贍養她直到終老。另外她也說自己有強調要等自己過世後才能過戶。

但經過調查後發現阿嬤已確實親自在地政事務所簽了贈與契約，法院因此認為這只是單純的贈與，因為阿嬤說的這些情況都無法舉證說明，何況房子已經賣給善意不知情的第三人，根本無法要回來。

所以長輩贈與子女大筆財產或是不動產時，若是希望有附加條件的話，一定要記得白紙黑字或錄音對話存證，才能證明贈與當時的確是有附加條件的。假如只是口頭答應，沒有明確證據的話，可能就會因為子女的反悔導致損失慘重，還沒有辦法安心養老。

另外，父母也可以善用信託方式，要求子女將受贈的不動產做信託。舉例來說，將房子信託給信託業者管理，例如：出租，將租金收益由父母做為受益人。由於不動產已變成信託財產，子女就不得隨意處分。或是直接辦理預告登記，如此一來，就算父母提早將房產贈與子女，也能達到保障自己的目的。

2個情況，就算房產已經贈與過戶給不孝子女，也能拿回來

最後一個則是受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行者，贈與人可以撤銷其贈與。

簡單來說，就是受贈人（例如子女）對贈與人（例如父母）如果有刑法明文規定的故意侵害行為，或是有扶養義務而不履行義務時，可以向法院提出請求返還贈與物。只要能夠舉證對方有實際侵害或是不履行義務的行為，法官都會判決被告應返還贈與物。

民法第416條

1.受贈人對於贈與人，有左列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與：一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。

2.前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因之時起，一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者，亦同。

民法第416條有所謂「防不孝」條款之稱。不過要注意的是子女的不孝行為，必須是刑法有明文規定須處罰的行為（成立刑法上犯罪），例如：傷害贈與人之身體權、口出惡言侮辱或誹謗贈與人，或是放火燒毀贈與人之住家侵害其財產權等，就連贈與人的配偶或是其他親屬受到不當對待也適用。不過要留意的是必須於1年內提出，如果贈與人能妥善保留子女確實有侵害行為的證據（如錄音、錄影）能夠舉證，勝訴機率也會比較高。

除了行為上須符合刑處罰的規定外，如果受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行的要件，也能撤銷贈與。但要注意的是所謂受扶養條件，是以「不能維持生活而無謀生能力者」為限，其實一般大眾想像的的「不能維持生活」和法律上的認定往往有段距離，因為除非是名下無其他財產，或者因為贈與房子而導致生活困窘、三餐不濟等情況才算，所以實務上要主張其實並不容易。

許多人認為要先把遺產轉出才能避稅，但因為我國遺產稅的免稅額度與扣除額不少，除非資產是好幾千萬元起跳，否則真的不太需要為了節稅而急著把資產提前移轉給兒女。

作者簡介_小代書（王淑瑜）

國家考試及格地政士

國家考試及格不動產經紀人

中山大學行銷傳播管理碩士

小代書的成長日記創辦人

紅杉地政士事務所 所長

高效學習 / 個人品牌 / 房地產 講師

☆本圖文摘自《小代書的不動產日記：買賣、繼承、贈與一次搞定》