央行嚴控房貸!新青安更搶手,找不到房貸怎麼辦?4招度過房貸緊縮潮 專家嘆:低利率回不去了

【文/葉一秋】今年以來房市買氣熱絡,多家銀行房貸接近滿水位,各地出現排隊搶房貸亂象。專家表示,這波房貸亂象恐要持續一陣子,等新的放款額度出來後才能紓解,不過銀行已嚐到調高利率的甜頭,利率可能回不去了,低利率的新青安房貸會更加熱門。

近期出現排隊搶房貸的現象,薪傳不動產智庫執行長何世昌表示,其實不該這麼嚴重,大部分銀行還沒碰到28%的放款警戒水位,平均值大致在27%,不要小看只有1%,事實上還有好幾千億元的額度,但央行邀請銀行喝咖啡,要求銀行自主管理不動產貸款總量,即便還有放款水位,也沒有銀行願意當出頭鳥,更在其中混水摸魚,提高房貸利率,以至於有民眾房貸利率高達3%,還是摸摸鼻子借了下來。

▲圖/Getty
▲圖/Getty (Fei Yang via Getty Images)

新青安1.775%低利更搶手

這在種情形下,銀行嚐到高利率房貸甜頭,利率有可能降不回去了,但央行呼籲銀行不要影響無自用住宅民眾購屋,更凸顯出新青安1.775%低利率的優勢,新青安申請狀況可能會更踴躍。

而排隊搶房貸的狀態,很有可能推升預售屋的買氣,那房價會不會因此下跌?何世昌表示,想在中古屋趁火打劫搶便宜並不容易,畢竟這次是買方貸款違約,而非賣方問題,即便有幾戶因急需出售願意降價出售,除非跟房仲很熟,很難留到市場上,即便下半年這些中古屋待售量累積到明年,在房地合一稅發威之下,下跌的機率也不高。

2關鍵數據判斷錢荒解鎖日

至於這波錢荒何時才會稍歇?接下來要看中古屋市場成交量和預售屋交屋量,如果市場快速冷卻,那錢荒不會延續到明年底;如果房市買氣還不錯,那錢荒就會延續到明年底。

房地產達人謝銘元表示,近期接到超多朋友來電詢問房貸問題「多到不可思議」,主要是商業銀行受到銀行法72-2的法條限制,房貸放款接近滿水位,最大的受害者是前幾年買預售屋,今年交屋的民眾,原先建商提供2家以上的銀行配合專案貸款,現有已有多家建商直接說明銀行不配合貸款,要購屋民眾自己找銀行貸款。

購置預售屋,最大的優勢是付款輕鬆,以及建商整批房貸,可以談到較優惠的房貸條件,但如今即便建商在銷售時口頭說「有可貸款8成、有銀行配合房貸」等承諾,卻無白紙黑字,責任最後還是落在民眾自己身上,一旦找不到房貸,平白損失高達總價15%的違約金,令人無法接受,那該怎麼辦?謝銘元提出以下4點方法:

一、找非商業銀行

可尋找各縣市的農會、漁會、信用合作社,一般民眾較少與農會、漁會、信用合作社往來,事實上部分農漁會並沒有限制一定要有農民漁民的身分,且以往利率較商業銀行來得高,但在現今的情況下,利率差異並不大。

二、接受較高利率房貸,2年後再轉貸

很現實的狀況,許多銀行提高利率,從2.3%起,甚至高達3%的利率,雖然難以接受,但就要面臨到違約問題了,比起高額的違約金,每個月多出幾百、幾千元的房貸,還是相對可以接受,等到2年的綁約時間過後,再找利率條件較佳的銀行轉貸。

三、成為銀行VIP客戶

放款已接近滿水位,現在是銀行在挑客戶,當然會優先放款給自己的VIP客戶,不過同時銀行也拉高VIP的門檻,如國泰銀行將門檻提高,民眾得先將1000萬元放在戶頭至少3個月,就能不管收支比,要貸款多少都可以,此外,人壽公司也開始承接借款客戶,但有的要求年保險金要高達50萬元以上,以上2種方式都不太適合90%以上的民眾。

四、還沒購屋的民眾,等到第4季再買

年初是銀行重新計算放款額度的時間點,房貸會比較寬鬆,有購屋需求的民眾,建議現在還是要持續看房,但等待到第4季再下斡旋購屋,避過這波房貸緊縮潮。

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