2025房市展望｜住宅炒過頭、商辦剛性需求仍存在！同樣是花2~3億「能收租的辦公室成最夯選擇」

【文／連珠君】受惠於全球對數位晶片、AI應用需求持續旺盛，台灣科技產業鏈擴廠需求大，2024年商用不動產前3季成交量達到1531億元，已超越2009年來全年度成交量。專家認為，今年恰好有數筆大宗買賣，才繳交出如此漂亮的成績單，2025年不見得能有這麼高的交易量，預計是持平或略低的狀態，不過科技業自用型擴廠需求依舊存在，市場資金投資動能，也可能從住轉商，成為企業主的投資標的。

高力梁儀盈：資金動能充沛 收租型商辦成新歡

高力國際研究部資深董事梁儀盈表示，2018、2019年商用不動產的討論度並不高，建商拿到土地想蓋的都是住宅，商用不動產對建商來說，需要長期經營、長期的租金收入，吸引力並不高，但這幾年商用不動產趨勢轉變，科技業擴廠需求大增，今年1~11月商用不動產的買賣超過1600億元的水準，超越歷年紀錄，甚至到1700億元都很有機會。

另一方面，央行認為住宅炒作氛圍太過投機，第七波信用管制就對住宅的多屋族、豪宅進行貸款限制，但台灣有資金、有投資需求的人依舊很多，市場整體資金動能充沛，就可能由購買住宅轉變投資整層辦公室產品，同樣2~3億元，可以收租的辦公室會是企業大老闆可能的選擇。

2025年商用不動產的經濟局勢，最大的隱憂是美國總統川普的保護主義、孤立主義、關稅主義，預計對製造業供應鏈會有很大的影響，可能會要求高科技高階技術、國安相關產業要拉回美國，甚至要求台積電加大投資，再考量台海地緣政治，對製造業可能除中國、台灣外，還會在東南亞另外找一個生產基地，來分散風險，但這非一時之功，預計2025年商業不動產還是相對穩定。

仲量侯文信：東西門戶計畫形成 核心區商辦爆量

仲量聯行董事總經理侯文信表示，商辦剛性需求一直存在，不少企業重視ESG，也希望給員工更大的辦公空間，更好的環境，希望吸引好的員工，不少從老舊B辦出走，尋找新的A辦，雙北商辦缺口仍然不小，2026、2027年台北市核心商業區商辦預計有爆量供給，包括台北雙子星、南港、市議會舊址等，東西門戶計畫會慢慢形成。

在政府大方向的政策下，住宅市場相對冷淡，但市場資金仍相當多，資金可望轉往好地點的商辦投資，雙北首選地區還是在捷運沿線，高鐵站也是另一個亮點，可以看到，很多城市的轉變，高鐵慢慢變成城市的新商業中心，很明顯的例子就在新竹，許多竹科廠商將總部移至高鐵車站特定區，希望吸引台北的員工，到站就到辦公室，如華邦電、聯發科，聯發科就在高鐵後面取得土地，預計興建營運的總部。

尤其是高雄，高雄商辦缺失近20年，現在因台積電南下設廠，其下游廠商對商辦需求相當大，由於台積電要求下游廠商要在20分鐘車程內到廠，以這個時間來看，大約是左營到凹子底之間，辦公室需求相當大，一旦有新的辦公室出來，很快就會出租，雖然建商看到了缺口，但從取得土地要蓋辦公室，規劃設計到興建完成，至少也要3~5年後才會有新的辦公室出現，緩不濟急，該區的辦公室租金明顯上揚。