股房空襲！想趁亂世入手「保值房」？ 實戰老手：「這族群」鄰居太多不是好事

【文／蔡碧月】股房空襲下，該如何聰明買房？現實生活中，許多人一輩子只買得起一間房！首購或自住客如何趁亂世買好房？如何從社區管理狀況看出是不是好物件？以及保值不敗的社區在管理，通常具備哪些特質？

俗話說，千金買房萬金買鄰，這句話在強調鄰居的重要性！然而還沒入住之前，鄰居住戶的素質無從判斷，但有一項是肯定的，社區管理好的樓群，顯示區內住戶共識高，愛護家園、重視生活品質，對首購族或自住客來說，社區管理品質的好壞，是不可忽視的重點。

「好的社區，從第一眼開始」

如何判斷一個社區管理品質的好壞？實戰經驗豐富的房產老手顏博志認為，所謂好的社區管理可以從幾個地方去判斷：社區整體質感、公設硬體是否定期清潔維護、保全素質等，「再來就是電梯布告欄的報告也可以參考。」

他提醒，社區管理牽扯到經費，一般印象是大型社區戶數多、管理費充足，比小型社區更有資源，因此管理品質比較好，但現實上並非如此。「一些大項的公設，像是電梯或結構修繕，大社區經費的確比較充足，有能力負擔，但不是大社區戶數多，管理品質就比小社區好，因為比起戶數多寡，住戶們本身願不願意花錢維護社區？以及錢能不能花在刀口上更重要。」

顏博志說：「我曾經去過那種好幾百戶的社區，明明是大白天，大廳中庭卻一片昏暗。深入了解後發現，該社區的住戶年齡偏高，退休人士多，在社區維護上斤斤計較，認為白天不需要開燈，卻忽略掉大樓本身的採光不好，為了省錢寧可犧牲居住品質。」

社區管理好 轉手價差好幾萬

好的社區管理對房價到底有沒有影響？房產專家們一致認為是正相關。有一個現象是：社區管理好的房子，通常自住客比較多，管理容易上軌道，也不太常買賣，因此房子比較少出現在市場上，一旦出現很快被買走。

看過上千間房子的House123 執行長邱愛莉分析，同一條街的兩個社區，坪數、屋齡接近，又在隔壁，為什麼行情可以差到一坪好幾萬？答案可能是社區管理品質。她表示，判斷社區管理品質，最簡單就是看社區物業管理情形，保全有沒有24小時輪班？還是只有白班？周末是否沒有警衛，只靠門禁進出？管理風格像現代大樓？還是能省就省像華廈？這都會影響房價。

想擁有好的社區物業管理，管理經費必不可少。顏博志指出，愈是高級的社區愈注重管理，甚至會篩選物管人員的外型年紀，要求不能抽菸，待人接物上有一定規矩，比如見到人要打招呼或叫得出名字、訪客上門主動詢問等。

外觀物業公設 印象加分很重要

「Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網 」粉專版主，以十幾年的房仲帶看經驗分析，認為物件的第一印象非常重要！買家打分數從建築外觀開始，外牆是否老舊斑駁？進了社區後，大廳保全打招呼狀況？水池是否長滿青苔？公設是否變蚊子館？資源回收室或停車場是不是堆滿雜物？想買房的人，把感官打開去感受，就可略知一二。

他表示，大樓公設是社區資產，整體環境管理維護都需要費心思，一個社區晚上會不會有照明燈？大廳是否營造賓至如歸的感覺？尤其社區大廳的造景，如果有噴泉或小池流水，也是一個觀察重點，因為「水」的設施最難維持，如果沒有荒廢、長青苔、堆垃圾，還能夠維護得很好，顯示社區有財力也有心力去維持愛惜自家園。

在通膨年代，社區管理成本只會更高不會更低，管理費只會漲不會跌，然而，大多數社區要漲管理費不容易，因此居民的負擔力和共識，就是社區管理好壞、房價是否能保值的關鍵之一。