百年老屋為何有人買？老屋貸款容易過嗎？專家揭優勢「1條件」銀行喜歡
【文／李寧】「民國二年的房子，比我阿嬤老還有人要買！」統計今(2024)年成交物件中，最高齡的老屋位在台北市北投區，屋齡高達111年。為什麼百年老房子還會有人要買呢？此外，就台北市來說，其餘成交的老屋屋齡也動輒6、70年，相當驚人，究竟老屋有什麼魔力，讓民眾依然願意接手。
馨傳不動產智庫執行長何世昌日前在「何世昌的房產知識Buffet+」粉絲頁上指出，台北市屋齡達30年以上的老屋比例為全國最高，統計今(2024)年1至10月，北市各行政區成交物件的最老屋齡，以南港區55年為最「年輕」，另包括松山區、萬華區、文山區、信義區、中山區、中正區、大安區等7個行政區，成交最老的房子屋齡都高達60幾年。
2024北市成交「最老屋齡111年」
從今年成交物件來看，最高齡老屋位在北投區，屋齡高達111年，成交時間是今年的1月份，「土地坪數約28.8坪，買方為標售取得，成交總價200.2萬元，當時註記屋齡為111.6年，現在屋齡已超過112年。」
至於成交第二老的物件則位在大同區，為地上二層、屋齡90年的老透天厝，成交總價1700萬，註記為關係人交易；第三名是士林區，成交最老的物件屋齡為88年，此房屋為地籍清理物件；第四名則在內湖區，成交最老屋齡為80年。
何世昌分析，由於北市土地寸土寸金、老屋重建機率也高，「就算房子屋齡比阿嬤還要老，依然有人願意接手。」
「人瑞級」老屋重建前能住嗎？還可投資？
針對北市老屋市場交易熱絡，讓人不禁疑惑，若購入動輒50、60年，甚至是百年的老房子真能住人嗎？
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，以北市地政局的建築耐用年限定義，常見老公寓或平房，加強磚造為52年，RC鋼筋混凝土為60年；不過，一般年限以50年來算，「但這並不是該建物保用年限或絕對壽命，仍要看房屋的建造品質與後續使用維護情形。」
目前老屋交易多見為都更危老整合，而市場上交易的「現役百年老屋」不乏市區老店面，多半樓層不高，部分會在外牆拉皮，內部透過梁柱進行結構補強，延長其使用年限，以便在正式都更危老改建之前，仍能創造優質租金收益。
至於購買老屋是否能順利申請貸款？第一建經研究中心副理張菱育指出，老屋並非完全無法申貸，仍要視房屋的「地點」以及「開發效益」來讓銀行評估是否放貸，且老屋的價值其實是在土地，若老屋或土地是位在熱門商圈、捷運沿線、市中心等的條件，銀行認為價值高，相對較願意放貸。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，眼看房價高漲，不少有預算考量的民眾都開始把目光轉向屋齡較高的中古屋，除可用來自住外，也期待未來能夠透過都更實現資產增值。不過，買老屋等都更的過程中，也有不少眉角需要注意。
首先，購屋者必須了解都更整合並非易事，這當中會涉及到相當繁瑣的溝通過程，且無法保證最終成功，尤其在一些老舊社區中，戶數較多、產權複雜，地主和建商之間的利益常常很難達成共識。其次建商在選擇都更目標時，通常會根據自身利益進行篩選，首選地段優越、容積率高、發展潛力大的區域。因此，購屋者若能選擇這些區域，未來都更的成功機率將更高。
另外，土地持份也是一個重要因素。土地持份越高，購屋者在都更後能分得的坪數就越多，反之，若土地持份較小，改建後獲得的分配面積可能就較少，都更改建後的效益恐怕也會大打折扣。
